Уряд може обвалити ціни на житло
Про те, що ціни на нерухомість в Україні сьогодні позахмарні, що купити собі житло не може практично жодна чесна людина, говорять усі: двірники й журналісти, пенсіонери й студенти, ринкові торговці й депутати.
Обговорюється людьми й широкий спектр можливих причин підвищення цін – від росту добробуту і, відповідно, збільшення купівельної спроможності населення до злочинної змови будівельників, ріелтерів і регіональної влади.
Чому й далі ростуть ціни?
Стимуляторів для підвищення цін на житло останнім часом дійсно декілька.
Номінальні доходи населення справді ростуть високими темпами. Приміром, їхній приріст склав: у 2005 році – 38%, у 2004 – 27%, у 2003 – 15%.
Реальні доходи – тобто, з огляду на інфляцію – також збільшуються. Це не може не вплинути на підвищення попиту на житло і, отже, на ріст цін. До того ж, усе більша кількість українців пасують перед спокусою придбання квартири в кредит.
Ще одна немаловажна причина підвищення вартості житла – недостатні обсяги його будівництва. Ріст пропозиції не встигає за збільшенням попиту, що створює передумови для відповідної цінової динаміки.
Ці причини об'єктивні й вони всім зрозумілі. Тому слова багатьох політиків і державних діячів про способи зниження цін на житло здаються справедливими.
Приміром, мер Москви Юрій Лужков переконаний, що "домогтися зниження цін на квартири можна, тільки збільшивши пропозицію. Інший спосіб природою не передбачений".
Високі ціни на житло в Москві пов'язані з попитом, що збільшується, на квартири, а "для його задоволення необхідно будувати й будувати", - вважає мер.Думку московського градоначальника ми приводимо не випадково. Справа в тому, що в Росії точно така ж проблема – з дорожнечею нерухомості, що не піддається здоровій логіці, як і в Україні.
Говорячи сленгом російських експертів – ринок нерухомості істотно перегрітий. Причому, в обох країнах рекорди б'ють ціни саме на столичне житло.
Якщо в Києві квартири пропонують по $2-3 тис. за 1 кв. м., то в Москві вже нікого не шокують і $10 тис. за метр – квартира в сотню квадратів – мільйон доларів!.
Бентежить розуми також припущення про змову серед учасників ринку нерухомості. В Росії така версія досліджувалася працівниками генеральної прокуратури. Однак майже ніяких результатів прокурорські перевірки не дали. З тієї причини, що таємних угод серед такої великої кількості задіяних фізичних і юридичних осіб бути не може.
Де заритий собака?
Головна ж причина нинішнього нестримного зростання цін на житло – не в якійсь кримінальній змові.
І навіть не в нестачі пропозиції, як запевняє Юрій Лужков. Пояснення даного унікального явища, що спостерігається, до речі, настільки яскраво тільки в деяких державах колишнього СРСР (більше всього – у Росії та в Україні), потрібно шукати в зовсім іншій площині.
А для цього потрібно все-таки більш уважно придивитися до складу учасників ринку житла. Хто саме продає й купує житло, і з якою метою це робить?
При спробі розібратися з даним питанням і відкриються, на перший погляд, дивні речі.
З'ясується, що багато хто з українських (і російських) покупців квартир і будинків зовсім не мають потреби в поліпшенні своїх житлових умов, і не збираються жити в придбаних апартаментах.
Крім того, багато квартир, що звільняються в зв'язку зі смертю людей похилого віку, спадкоємці не квапляться комусь продавати, хоча й самі ними не користуються. В кращому випадку таке житло здається внаем, але часто в ньому роками ніхто не проживає.
У чому ж справа?
Чому до половини випадків покупки житла (за даними київських експертів у сфері нерухомості) здійснюється сьогодні не для використання по прямому призначенню, а для наступного перепродажу?
Відповідь у цифрах, що позначають визначену тенденцію останніх шести років. Ріст цін на житло після їхнього падіння в зв'язку з фінансовою кризою 1998 року почався з другого півріччя 2000 року. За 5 років – до кінця 2005 року – ціни збільшилися по Україні в 5-7 разів, що відповідає 40-45% у рік.
А тепер порівняйте цю величину прибутковості з депозитними ставками вітчизняних комерційних банків! Навіть у гривні ви не зможете розмістити свої гроші на депозитах більше, ніж під 16-17% річних, а в доларах США – не більше 11-12%.
У різниці приведених відсотків і криється розгадка. Вкладання грошей у нерухомість стало в останні роки кращим способом не просто збереження своїх збережень, а й їхнього істотного приросту.
Купив у 2000 році квартиру за $20 тис., а продав у 2005 році – за $120 тис. Таким фінансовим результатам позаздрить будь-який іноземець. До речі, серед учасників українського ринку нерухомості є й закордонні представники, що розібралися в "привабливості" цього вкладення коштів.
Через триваючий в останні роки ріст цін рентабельність ринку нерухомості стала вищою за прибутковість альтернативних фінансових інструментів.
У випадку розміщення коштів на банківських депозитах рівень прибутковості, як видно з наведених вище показників, нижчий майже в три рази. А популярний у розвинутих державах ринок акцій в Україні знаходиться в зародковому стані.
У періоди, коли українські гроші девальвували, народ тримав свої нагромадження в доларах.
Однак після фінансової кризи 1998 року Нацбанк продовжив політику утримання фіксованого курсу гривня-долар, що нівелювало переваги твердої валюти.
Тому люди почали шукати інші способи збереження своїх заощаджень. І знайшли – вкладення в нерухомість.
У Росії ситуація ще гірша: фартова протягом трьох останніх років для експортерів енергоресурсів світова кон'юнктура – наплив сотень мільярдів очманілих нафтодоларів – ревальвація російського рубля – ціновий нокаут ринкові нерухомості.
Те, що сталося наприкінці 2005 року – незначне зниження цін на нерухомість, котрі вже в кілька разів перевищували собівартість будівництва - багато хто сприйняв як початок масштабного процесу, що зруйнує фінансову піраміду на ринку житла й приведе розцінки до реальних, економічно обґрунтованих, а не спекулятивних цифр.
Подразником стало очікуване підвищення цін на імпортний газ – наляканий народ рятувався від гривні, валютні резерви НБУ стрімко танули.
Однак такого не відбулося, і, починаючи з літа нинішнього року, ціни на житлі знову поповзли вгору. Таким чином, ситуація, що й раніше була далекою від задовільної, тепер стала погіршуватися ще більше.
А головним фактором перевищення попиту над пропозицією, незважаючи на настільки високі ціни, у даний час є спекулятивна складова ринку житла.
Спосіб подбати про "маленького українця"
Зрозуміло, що довго так продовжуватися не може. Проблема недоступності для більшості українців житла стає – ні більше, ні менше – питанням національної безпеки.
А раз так, влада має право й зобов'язана піти на не дуже популярні міри. Непопулярні для гравців ринку нерухомості, що одержують непогані дивіденди від постійного росту цін, але благі для більшості населення.
Покладалася, було, надія на введення податку на нерухомість.
Однак, по-перше, невідомо, як скоро у Верховної Ради дійдуть руки до цього закону, і чи дійдуть узагалі.
А по-друге, передбачувані низькі ставки податку на нерухомість навряд чи віджахнуть заповзятливих громадян. Приміром, у тій же Росії даний податок існує вже багато років, але він не допомагає рішенню проблеми.
Напевно, владі доведеться ініціювати інші, більш тверді міри. Прихильники радикальних кроків – зі швидким ефектом – можуть запропонувати фактичну заборону (хай, на якийсь час) на покупку житла не з метою проживання.
А власникам квартир, що пустують, буде запропоновано в короткий термін їх продати. Однак таке рішення вдарить по українцям, що орендують житло.
Інші експерти будуть ініціювати менш болісні норми –"добровільно-примусового" відсікання спекулянтів.
Наприклад, прийняття закону про стягування значного податку з громадян за володіння другою квартирою. Ця ідея міститься й у проектах закону про податок на нерухомість. Такий крок зробить невигідним вкладення грошей у нерухомість.
Треті вважають правильним застосовувати подібного роду тверді санкції лише щодо нових актів купівлі-продажу, дарування і спадкування житла. Втім, експертами можуть бути знайдені й інші варіанти.
Однак у будь-якому випадку податковій адміністрації й іншим контролюючим службам необхідно буде, імовірно, надати додаткові права для виявлення зловживань. У зв'язку з чим, можливо, виникнуть гострі дискусії про порушення прав людини і т.п.
Але на такі докори в уряді знайдуться переконливі контраргументи. Головний з яких – більшість українців не можуть заробити на житло для себе через високі ціни, що, в свою чергу, є наслідком дій спекулянтів.
А заради збереження національної безпеки іноді йдуть і на більш явні обмеження прав громадян.
Як, наприклад, це сталося в США послу терористичного акту 11 вересня, коли влада дозволила спецслужбам навіть прослуховування телефонів і перегляд електронної пошти американців...
До того ж, жорсткі дії українського парламенту й уряду з наведення порядку на ринку нерухомості напевно отримають підтримку серед більшості українців й не будуть тривалими за часом.
Швидше за все, виявиться достатнім прийняття відповідних нормативних актів, і ті, хто сьогодні використовує ринок житла для збільшення своїх капіталів, швидко виведуть з нього свої кошти, побоюючись можливих утрат. Що й потрібно.
І робити щось таке в Україні потрібно терміново, не оглядаючись на правові труднощі.
Український народ позбавлений сьогодні свого конституційного права – мати дах над головою, і вправі зажадати від керівництва держави рішення цієї злободенної проблеми...
