Жилищная политика, как она есть
Журналисты долго дискутировали о том, каким бременем для налогоплательщиков могут стать намерения современного Робина Гуда, которым желает себя показать господин Черновецкий.
И на фоне этих споров никто не вспомнил о том, что уже через месяц, с 1 января 2007 года, вступает в действие закон "О жилищном фонде социального назначения".
Этот документ фактически означает, что инициативы мэра Киева относительно социального жилья должны приобрести всеукраинские масштабы.
Т.е. согласно этому закону, государство берется предоставить всем неимущим гражданам страны жилье в аренду, и, конечно же, за довольно низкую плату.
Но следует сказать, что документ имеет довольно много недостатков, которые могут стать прекрасной возможностью разжиться на госсредствах, для всех, кто будет претворять в жизнь это благородное дело.
Особенности государственного строительства
Первый недостаток Закона о социальном жилье - это то, что он является отдельным мероприятием, а не частью целостной государственной политики. Поэтому не дает ответа на ряд важных вопросов относительно этой проблемы.
А именно, как государство видит решение проблемы доступного жилья при ограниченных ресурсах, сколько это будет стоить налогоплательщикам, какой будет последовательность действий власти в решении проблемы и т.п.
В Украине до сих пор нет даже современного Жилищного кодекса. Мы сейчас пользуемся Кодексом УССР, где записано, что "воплощая в жизнь ленинские идеи построения коммунистического общества... Советское государство последовательно реализует разработанную Коммунистической партией программу жилищного строительства".
Понятно, что этот документ уже давно не отвечает современным требованиям, а потому бездействует. По всей вероятности, такая же судьба постигнет и закон о социальном жилье через недостаточное финансирование, а также вследствие законодательной неурегулированности жилой сферы. И вдобавок он создаст основания для расточительства и коррупции.
Отсутствие институтов, необходимых для функционирования социального жилья, сведет действие документа на нет: неизвестно, кто будет определять какие именно лица имеют право на получение жилья; как именно будет решаться вопрос с выселением жильцов, которые уже не удовлетворяют критериям; в конце концов, какие механизмы будут предотвращать коррупцию в этой сфере.
Кроме того, сейчас государственное строительство является настоящей золотой жилой для воров. Примером тому является строительство социального жилья в Киеве, которое недавно началось на жилмассиве Троещина.
Согласно отчетам Тендерной палаты, стоимость строительных работ по этой программе была завышено на десятки миллионов гривен.
Так, по данным проверки КП "Житлоинвестбуд - УКБ”, которое вело эти работы за государственные средства, израсходовало 547,57 млн. грн. с грубым нарушением требований действующего законодательства, в чем усматривается возможное нанесение государству ущерба.
В тендерах на отдельные виды работ неизменно побеждали одни и те же компании, которые предлагали за свои услуги не самую выгодную для государства цену. И вдобавок иногда им за это платили даже дважды!
Советская жилищная политика сформировала отличный от других стран рынок жилья. Впрочем, опыт цивилизованных стран в борьбе за его доступность можно использовать и в Украине, по крайней мере, в части, которая показывает, чего нам точно не стоит делать. Такой опыт может также помочь определить мероприятия, которые уже есть еволюционно устаревшими.
Опыт США
По многим критериям жилье американцев можно считать наилучшим в мире. Их дома в среднем на 20-40% больше, чем в северной Европе, и на 10%, чем в Канаде и Австралии.
В США тратят на жилье больше, чем в любой другой стране, и в абсолютном, и в относительном измерениях. Впрочем, в отличие от большинства других стран как богатых, так и бедных, американское жилье большей частью строится и финансируется частным сектором без привлечения прямых государственный субсидий.
Первая программа по обеспечению бедных доступным жильем появилась в США в конце Великой депрессии 1937 года. Программа предусматривала предоставление бедным социального жилья в аренду за небольшую плату.
Ее целью было увеличить предложение доступного жилья, недостаток которого остро ощущался вследствие продолжительного периода экономического упадка, а со временем и недостаточных объемов строительства во время Второй мировой войны.
Программа строительства социального жилья действовала вопреки сильному политическому сопротивлению со стороны сил, которые выражали интересы среднего класса. Основной причиной критики была географическая концентрация в отдельных районах семей с низкими доходами.
Местные власти часто воздерживалась от решений о строительстве социального жилья на своей территории, поскольку опасались притока бедноты.
Но в 60-е годы правительство США начало государственную программу, которая разрешила местной власти арендовать жилье у частных собственников и использовать его как социальное.
Т.е. власть заключала с частными домовладельцами долгосрочные соглашения о том, что они будут сдавать жилье необеспеченным гражданам по низким ценам, и получать за это компенсацию от государства.
Такое решение уменьшило сопротивление среднего класса инициативам по заселению бедных в социальное жилье, поскольку оно географически рассредоточило реципиентов программы.
В 70-х был принят закон, вводящий субсидии, которые уже платил арендодателю конкретный арендатор. Т.е. субсидию на аренду жилья получал не домовладелец, который сдавал его за "социальными" ценами, а самые малообеспеченные граждане, арендовавшие помещение.
Постепенно программы по субсидированию малообеспеченных граждан расширялись, а программы, которые предусматривали долгосрочные контракты с владельцами социального жилья, сокращались.
Важным преимуществом такой замены является большая гибкость программ по обеспечению бедных доступным жильем: в случае увеличения доходов реципиента программы нет необходимости его выселять, прекращается лишь выдача ему субсидии.
В ХХІ веке идея строительства государством новых многоэтажек социального назначения в США уже не обсуждается. С послевоенных времен накопилось большое количество таких домов.
Со временем они разрушаются, многие из них функционально устарели. В то же время их перевод в частный жилищный фонд, реконструкция или снос требуют крайне высоких расходов.
Впрочем, низкая арендная плата за такое социальное жилье (30% дохода малообеспеченной семьи) предопределяет высокий спрос на него.
Сегодня реципиентами программы являются действительно самые бедные, поскольку низкое качество жилья, а также неблагоприятное окружение районов с социальной застройкой предотвращает вселение туда состоятельных людей.
Опыт Германии
В 60-е послевоенные годы в Германии около двух третей жилищного строительства приходилось на социальное жилье.
К этому процессу были широко привлечены частные застройщики. Они могли получать кредиты от правительства на сооружение социального жилья.
В конце 60-х правительственные кредиты заменили на субсидии, которые должны были облегчить застройщикам уплату процентов по кредитам, которые они теперь получали на частном рынке.
Сегодня же сектор социального жилья в Германии стремительно уменьшается, поскольку с течением времени заканчивается срок действия соглашений между правительством и застройщиками социального жилья, таким образом последние больше не несут социальных обязательств. Программы по строительству нового социального жилья политической поддержки в Германии не находят.
В 2002 году был принят закон, который определил новые приоритеты жилищной политики Германии, в частности, социальное жилье уже не предназначается для широких слоев населения, а скорее для так называемых "уязвимых групп" (многодетных семей, одиноких родителей и т.п.).
А жилищные субсидии, направленные на существующий жилищный фонд, а не на дорогое строительство нового жилья. Т.е. малообеспеченным предоставляют денежную помощь, чтобы они могли самостоятельно арендовать жилье в частном секторе.
Сегодня в Германии быть обеспеченным жильем не означает владеть им. Больше половины населения страны арендует квартиры или дома. А в больших городах, таких как Берлине и Гамбург, таких жителей свыше 80%.
Опыт Франции
После Второй мировой войны в Франции действовало огромное количество жилищных программ. В 50-е годы государство массово строило социальное жилье. В период с 1950-го по 1959 год объемы жилья на рынке увеличились в 4,5 раза.
В 60-70 годы акцент государственной политики сместился на реконструкцию существующего жилья. Как и в США, расходы на строительство жилья в этот период уменьшались, а расходы на адресные жилищные субсидии - увеличивались. С 80-х и по сей день главной темой дискуссий государственной жилищной политики является эффективность государственного регулирования рынка жилья.
Во Франции нередко четкое размежевание между частным и государственным жильем отсутствует из-за большого количества частных компаний, которые под государственным контролем поставляют жилье на рынок.
Сегодня около 17% французских семей живет в социальном жилье. А частные компании, которые его сооружают, получают право на налоговые льготы. По завершении строительства они отдают его в аренду малообеспеченным гражданам по установленными государством ценам.
Такие частные компании разделяют с местной властью полномочия по определению лиц, которым будет предоставлено право на социальное жилье. В среднем, очередь на его получение во Франции составляет 10 месяцев.
Размер арендной платы за социальное жилье во Франции является значительно меньшим, чем на рынке. И вдобавок около половины жильцов пользуются еще и жилищными субсидиями.
Кроме того, что социальное жилье во Франции стало общедоступным, оно создало и ряд проблем. Районы с социальной застройкой (по обыкновению это окраины больших городов) фактически стали эпицентром неурядиц, присущих бедности.
Высокий уровень безработицы и преступности отличительная черта таких районах, поскольку население не заинтересовано переезжать в другие районы с лучшими возможностями трудоустройства из-за дешевизны жилья.
Недавние волнения на окраинах Парижа и некоторых других городов, где живут большей частью эмигранты, частично можно считать проявлением проблемы социального жилья для "социально незащищенных" граждан.
