СПЕЦПРОЄКТ
30 вересня 2026
"Об’єктів із такою насиченою комерційною інфраструктурою дуже мало".
Дмитро Карпіловський – про інвестиції та екосистему Circle
У сучасному девелопменті нерухомість дедалі частіше розглядають як продукт із власною екосистемою – сервісами, операторами, бізнесами та ком’юніті навколо. У Києві одним із прикладів такого підходу стане апарт-готель Circle на Почайні, який SAGA Development та BGV Development створюють у складі BOSTON Creative House.
Одним із перших інвесторів Circle став Дмитро Карпіловський – співзасновник "УкрІнвестКлубу" з понад 23-річним досвідом у сфері фінансів, технологій і нерухомості. "Українська правда" поговорила з Дмитром про те, як він оцінює нерухомість сьогодні, чому звернув увагу саме на Circle та яку роль у цінності такого об’єкта відіграють оператори, сервіси й ком’юніті.
Circle включає 382 номери та створює цілісну екосистему для життя, роботи, відпочинку та нетворкінгу. Тут нерухомість працює разом з міським середовищем через lifestyle-інфраструктуру, бізнес-ком’юніті та партнерські бренди, які вже мають власну аудиторію.
Апарт-готель – це тип житла, який поєднує в собі готельний сервіс і зручності квартири. На відміну від традиційного готелю, апарт-готель комбінує переваги готельного сервісу та приватного простору. Має просторіші номери з повноцінною кухнею та вітальнею.
Водночас операційне управління, сервіс, маркетинг і роботу з гостями забезпечує професійний готельний оператор. Для власника це означає, що нерухомість може працювати як інвестиційний актив без зайвих втручань.
Завершити будівництво планують на початку 2027 року. І хоча апарт-готель ще на стадії будування, придбати апартаменти можна вже сьогодні.
Як працює екосистема Circle і які бізнеси підтримують комплекс
За задумом забудовників, апартаменти створені не тільки для проживання, а й для формування ком’юніті довкола. Саме тому всі зони загального користування спроєктовані для тривалого перебування, роботи й нетворкінгу. У комплексі передбачені коворкінг, фітнес-зал, медичний центр, школа та дитячий садок MriyDiy, ресторан, бар, SPA, івент-хол на 500 місць, production-студія та падел-корти на даху.
Важливою частиною екосистеми є оператори та партнерські бренди, які сюди заходять. Зокрема, тут поєднуються простори для роботи, спорту й відпочинку – від міжнародного фітнес-бренду Smartass до гнучких офісів Spaces і beauty-сервісу BACKSTAGE.
За словами співзасновника "УкрІнвестКлубу" Дмитра Карпіловського, вони формують спортивну, рекреаційну та комерційну інфраструктуру комплексу, а разом із нею – його позиціонування та аудиторію.
"Партнери створюють інфраструктурну насиченість, а також закріплюють преміальний рівень об’єкта, бо це найавторитетніші бренди у своїх нішах. Вони задають цінову планку і фактично виправдовують ціну для кінцевого мешканця", – пояснює Дмитро.
Дмитро Карпіловський
full-time інвестор та співзасновник "УкрІнвестКлубу"
Міжнародна мережа фітнес-просторів Smartass, що об’єднує тренування, wellness і lifestyle в єдину екосистему, відкриє у Circle перший простір, який поєднає в собі тренажерний зал, студію мегаформерів, зал barre та wellness-зону із сауною.
Spaces – міжнародний бренд гнучких офісів – відкриє локацію площею 2800 м² – офісний простір для ІТ, продуктових і креативних команд. Резидентам будуть доступні приватні офіси різного розміру, робочі місця у відкритому коворкінгу, переговорні кімнати та лаунж-зони для неформального спілкування.
Зі свого боку BACKSTAGE доповнить комплекс beauty-сервісом – мережа працює на українському ринку більш як 15 років і щомісяця обслуговує понад 13 тисяч клієнтів. Однією з ключових особливостей BACKSTAGE є формат паралельних послуг у 4 та 6 рук, що дозволяє поєднувати кілька сервісів в один візит без втрати якості.
Резидентам і гостям Circle не треба буде їздити в інші локації Києва, щоб потренуватися чи попрацювати, оскільки всі послуги уже включені в комплекс.
Відомі бізнеси важливі й тому, що приходять у проєкт не лише зі своїм продуктом, а й уже зі сформованою аудиторією. Так Circle одразу створює середовище, в якому різні бізнеси та сервіси можуть підсилювати один одного.
"Оператори, по-перше, дають чітке розуміння цінового сегмента об’єкта, забезпечуючи йому аудиторію певного рівня. По-друге – вони виводять цей об’єкт із жорсткої конкурентної боротьби, бо в Києві таких чи подібних об’єктів немає. Третє – вони забезпечують захист об’єкта від конкуренції: «свічок» у Києві набудують ще багато, а об’єктів із такою насиченою комерційною інфраструктурою – дуже мало", – наголошує інвестор.
Саме це вирізняє Circle на ринку.
Модель передбачає дохідність на рівні 8–10,5% річних, залежно від типу апартаменту. Вартість входу в проєкт стартує від $51 000, перший внесок при купівлі на виплат – від $15 300. Докладніше про це можна прочитати в попередньому матеріалі.
Перші інвестори: Дмитро Карпіловський про досвід співпраці із Circle
Для Дмитра Карпіловського інвестиція в готельну нерухомість – не перший досвід. Останні сім років вони разом з Олександром Тихомировим, підприємцем та співзасновником "УкрІнвестКлубу", активно шукають інвестиційно привабливі об’єкти дохідної нерухомості для себе та спільноти інвесторів "УкрІнвестКлубу". За цей час, за словами Дмитра, команда накопичила багато позитивного досвіду саме з готельним форматом, проте подібних проєктів бракувало в Києві. Тож коли побачили Circle – "метч" здавався ідеальним.
Обираючи готельну нерухомість, Дмитро насамперед дивиться на те, наскільки насиченою буде інфраструктура об’єкта, який досвід має оператор, як побудована фінансова модель і наскільки безпечною є добудова. Саме те, що пропонує Circle.
"Ми побачили дуже сильний дисбаланс попиту і пропозиції на готельну нерухомість саме в Києві. Що інфраструктура реалізується на базі найавторитетніших київських брендів. Побачили дуже сучасну і продуману концепцію, адекватну ціну, високу дохідність для інвестора, супернадійного фінансового партнера BGV і унікальність комбінації цих факторів для регіону", – каже Дмитро.
Як досвідчений інвестор, перед вкладанням коштів він спочатку оцінював ризики бізнесу. На його думку, найбільшим ризиком тут є можливість недобудови, неефективного операційного керування та створення готелю, який матиме недостатньо сильної інфраструктури, щоб бути конкурентним. Втім, оцінивши проєкт комплексу, ці ризики Дмитро для себе визначив як мінімальні.
"У мене вже був величезний досвід інвестування в такі проєкти по всій країні – і досвід успішних виходів, і досвід того, як усе може піти не за планом. Оцінивши ситуацію для себе і конкуренцію в Києві, рішення прийнялося миттєво", – пояснює Дмитро.
Крім того, Дмитро мав можливість поспілкуватися безпосередньо із топменеджерами Saga та BGV, командами, які стоять за проєктом. "Ще раз переконався в правильності цього рішення. І пішов сплачувати своє розтермінування", – згадує він.
Чому комерційна нерухомість із готельними операторами стає актуальнішою
Ще одна ключова відмінність формату – роль власника. Після того як інвестор придбав апартаменти, він не керуватиме ними, а лише отримуватиме дохід.
У Circle цю функцію керування бере на себе оператор Apgrade, який має досвід роботи з більш як 15 готелями в різних містах України. Компанія відповідатиме за сервіс, маркетинг, розподіл номерного фонду, всі витрати на обслуговування номера та комунальні платежі тощо.
"Що робить інвестор після придбання? Подорожує, приділяє час родині й хобі – і не піклується про свою інвестицію. Насолоджується смс-повідомленнями про надходження грошей на рахунок", – жартує Дмитро.
У Circle цю функцію керування бере на себе оператор Apgrade, який має досвід роботи з більш як 15 готелями в різних містах України. Компанія відповідатиме за сервіс, маркетинг, розподіл номерного фонду, всі витрати на обслуговування номера та комунальні платежі тощо.
Саме професійний оператор перетворює нерухомість на справді пасивний актив, оскільки власнику не потрібно самостійно шукати орендарів, розв’язувати побутові проблеми чи дбати про ремонт та обслуговування.
"Для мене як інвестора наявність професійного оператора означає, що об’єкт по-справжньому пасивний – мені ніхто не телефонує з приводу бойлерів, кондиціонерів і загублених ключів", – пояснює Дмитро.
За його словами, керуюча компанія сама зацікавлена у високій ефективності готелю: вона відповідає за залучення гостей та операційну роботу, генерує фінансовий результат і виплачує інвестору винагороду.
"Друге – це робить об’єкт ліквідним, бо «дійна корова», яка дає 10% річних у валюті, потрібна сьогодні кожному. І значно зменшує ризики в довгостроковій перспективі: як би не змінювався ринок кінцевого мешканця, якими б не були зовнішні обставини, виклики й ризики – професійний оператор точно впорається і динамічно підлаштується, перебудує стратегію, щоб об’єкт залишався дохідним і ефективно керованим", – пояснює інвестор.
У випадку Circle, за словами Дмитра, виплати інвестору не залежать від сезонності та фактичної завантаженості готелю. Він зауважує, що професійний оператор є одним із ключових елементів інвестиційної моделі.
"Тільки професійний, досвідчений і надійний оператор може забезпечити мені гарантовану дохідність незалежно від зовнішніх обставин. А це дуже сильна перевага і для довгострокового утримання, і для перепродажу", – говорить він.
За словами Дмитра, останнім часом українські інвестори стали обережнішими: "Раніше купували будь-що й на котловані, зараз купують тільки особливо привабливі об’єкти та на високих етапах готовності".
Також змінюється ставлення до управління цією нерухомістю. Дмитро ділиться, що маючи понад 50 різних активів у портфелі, він не готовий займатися їхнім операційним управлінням самостійно. За його словами, дедалі більше інвесторів дотримуються такої ж думки.
"Люди більше не готові самостійно займатися своєю нерухомістю. А сама нерухомість у ці часи потребує все більш професійної уваги. Тому, власне, 90% моїх інвестицій у нерухомість – це об’єкти з професійними готельними операторами", – говорить він.
Оператор розв’язує всі питання, тому для інвестора це можливість не перетворювати нерухомість на свою другу роботу.
Водночас Дмитро радить тим, хто лише починає інвестувати, не порівнювати квартири з готельною нерухомістю.
"Ринок готельних номерів сильно відрізняється від ринку однокімнатних квартир біля метро. Ці об’єкти оцінюються за іншими характеристиками, тож не намагайтеся оцінювати їх через призму житлової нерухомості", – радить він.
Початківцям Дмитро радить звертати увагу на операційну ефективність, досвід партнера, фінансову спроможність девелопера та реальну, а не номінальну дохідність інвестиції. За його словами, інвестиції варто оцінювати з урахуванням інфляції.
Сам готельний формат Дмитро вважає одним із найперспективніших напрямів для інвестицій в українську нерухомість.
"Враховуючи нашу демографію, економіку та перспективи, вважаю готельні інвестиції єдиними можливими вигідними інвестиціями в нерухомість в Україні. Бачу сталий попит на такий формат у Києві й очікую величезного зростання цього попиту, коли зовнішні обставини стабілізуються", – підсумовує він.
Юніт
Площа
Вартість
Дохід (10 років)
Разом з продажем
SOLO 18
15–19 м²
від $50 838
$41 842
$113 015
SIDE BY SIDE 25
19–29 м²
від $61 329
$53 114
$138 974
STUDIO 35
30–38 м²
від $89 089
$85 734
$210 458
LUX
59 м²
від $159 629
$166 856
$390 337
Чому комерційна нерухомість із готельними операторами стає актуальнішою
Ще одна ключова відмінність формату – роль власника. Після того як інвестор придбав апартаменти, він не керуватиме ними, а лише отримуватиме дохід.
У Circle цю функцію керування бере на себе оператор Apgrade, який має досвід роботи з більш як 15 готелями в різних містах України. Компанія відповідатиме за сервіс, маркетинг, розподіл номерного фонду, всі витрати на обслуговування номера та комунальні платежі тощо.
"Що робить інвестор після придбання? Подорожує, приділяє час родині й хобі – і не піклується про свою інвестицію. Насолоджується смс-повідомленнями про надходження грошей на рахунок", – жартує Дмитро.
Саме професійний оператор перетворює нерухомість на справді пасивний актив, оскільки власнику не потрібно самостійно шукати орендарів, розв’язувати побутові проблеми чи займатися ремонтом і обслуговуванням.
"Для мене як інвестора наявність професійного оператора означає, що об’єкт по-справжньому пасивний – мені ніхто не телефонує з приводу бойлерів, кондиціонерів і загублених ключів", – пояснює Дмитро.
За його словами, керуюча компанія сама зацікавлена у високій ефективності готелю: вона відповідає за залучення гостей та операційну роботу, генерує фінансовий результат і виплачує інвестору винагороду.
"Друге – це робить об’єкт ліквідним, бо «дійна корова», яка дає 10% річних у валюті, потрібна сьогодні кожному. І значно зменшує ризики в довгостроковій перспективі: як би не змінювався ринок кінцевого мешканця, якими б не були зовнішні обставини, виклики й ризики – професійний оператор точно впорається і динамічно підлаштується, перебудує стратегію, щоб об’єкт залишався дохідним і ефективно керованим", – пояснює інвестор.
- інвестор отримує повне право власності на апартамент як на окремий об’єкт нерухомості;
- дохід фіксується довгостроковим нотаріальним договором оренди;
- управління здійснює професійний оператор, який відповідає за всю операційну діяльність;
- усі витрати на експлуатацію, комунальні послуги та амортизацію несе оператор, а не власник;
- у фінансовій моделі передбачені резервні механізми для компенсації можливих коливань ринку.
У випадку Circle, за словами Дмитра, виплати інвестору не залежать від сезонності та фактичної завантаженості готелю. Він зауважує, що професійний оператор є одним із ключових елементів інвестиційної моделі.
"Тільки професійний, досвідчений і надійний оператор може забезпечити мені гарантовану дохідність незалежно від зовнішніх обставин. А це дуже сильна перевага і для довгострокового утримання, і для перепродажу", – говорить він.
За словами Дмитра, останнім часом українські інвестори стали обережнішими: "Раніше купували будь-що й на котловані, зараз купують тільки особливо привабливі об’єкти та на високих етапах готовності".
"Люди більше не готові самостійно займатися своєю нерухомістю. А сама нерухомість у ці часи потребує все більш професійної уваги. Тому, власне, 90% моїх інвестицій у нерухомість – це об’єкти з професійними готельними операторами", – говорить він.
Оператор розв’язує всі питання, тому для інвестора це можливість не перетворювати нерухомість на свою другу роботу. Водночас Дмитро радить тим, хто лише починає інвестувати, не порівнювати квартири з готельною нерухомістю.
"Ринок готельних номерів сильно відрізняється від ринку однокімнатних квартир біля метро. Ці об’єкти оцінюються за іншими характеристиками, тож не намагайтеся оцінювати їх через призму житлової нерухомості", – радить він.
Початківцям Дмитро радить звертати увагу на операційну ефективність, досвід партнера, фінансову спроможність девелопера та реальну, а не номінальну дохідність інвестиції. За його словами, інвестиції варто оцінювати з урахуванням інфляції.
Сам готельний формат Дмитро вважає одним із найбільш перспективних напрямів для інвестицій в українську нерухомість.