Чи можна побудувати великий курорт у Карпатах і водночас зберегти гори. Досвід GORO

Побудувати великий гірський курорт – означає змінити територію. Потрібні дороги, лижні траси, канатні дороги, готелі, електромережі, вода та системи водовідведення. Зростає туристичний потік, а разом із ним – навантаження на ліси, річки та інфраструктуру навколишніх сіл. Водночас саме природа робить Карпати привабливими для туристів. Якщо її втратити, зникне і головна цінність такого бізнесу.

Це протиріччя стоїть перед кожним великим інвестором у гірський туризм. Для України це стає особливо актуальним: туристична інфраструктура може дати гірським громадам робочі місця, податки та нові можливості для підприємництва, але водночас потребує відповідального ставлення до територій, на яких вона розвивається.

Один із найбільших туристичних проєктів такого масштабу в Україні – GORO Mountain Resort, який OKKO Group будує у Славській громаді Львівщини. Загальний обсяг інвестицій оцінюється в $1,5 млрд, а територія розвитку охоплює близько 1200 гектарів. За прогнозами компанії, до 2030 року курорт зможе приймати до мільйона гостей щороку.

Як поєднати таке масштабне будівництво зі збереженням природного середовища? Що відбуватиметься з лісами та водними ресурсами? Як уникнути перевантаження місцевої інфраструктури та зробити так, щоб від туристичного потоку вигравали не лише готелі, а й місцеві підприємці?

Саме цю логіку відображає Стратегія сталого туризму ЄС, представлена Єврокомісією 4 листопада 2026 року: важлива не лише кількість туристів, а й користь для громад, розподіл економічних переваг між регіонами та сезонами, а також управління навантаженням на території.

УП розглянула сім напрямів, за якими GORO планує управляти впливом курорту на природу та громаду, і з’ясувала, які рішення вже закладені в проєкт, а які результати ще належить перевірити.

Принцип 1. Природа задає правила девелопменту 

Для великого курорту в горах важливо не лише те, що він побудує, а й те, які території вдасться зберегти. Тому в основу майстер-плану GORO заклали принцип органічного гірського девелопменту: архітектуру та інфраструктуру інтегрують у природний ландшафт, а не змінюють гори під потреби курорту.

За його словами, проєктування починали з визначення ділянок, які важливо зберегти, і лише після цього вирішували, де розміщувати готелі, траси та інші об’єкти. Враховували рельєф, ліси, водні ресурси та особливості природних екосистем.

Загальна територія GORO становить 1200 га, але це не означає, що вона буде повністю забудована. За розрахунками компанії, будівлі та інша інфраструктура займатимуть близько 25% площі, а в першій черзі – близько 10%. Більшість споруд будуть низькоповерховими й розташовуватимуться переважно в долині, біля підніжжя гір. Максимальна висота – 30 м. Таке планування має зменшити втручання в природні екосистеми та зберегти гірський ландшафт.

Приблизно 360 га припадає на гірську частину курорту, а понад 800 га – на території для готельної, комерційної та рекреаційної інфраструктури, включно з відкритими природними просторами.

1000 га з 1200 га території GORO знаходиться у приватній власності компаній курорту.

Для реалізації майстер-плану GORO протягом кількох років формував земельний фонд. За даними компанії, сьогодні майже 1000 із 1200 га перебувають у приватній власності компаній проєкту. Більшість ділянок придбали у фізичних та юридичних осіб на вторинному ринку, частина земель і об’єктів увійшла до проєкту разом із придбанням активів колишнього курорту "Захар Беркут".

Директор з розвитку GORO Ростислав Михальчук. Джерело: GORO

Серед земель, які придбали компанії GORO, є й ділянки, що у 2019–2022 роках перейшли у приватну власність громадян за рішеннями Славської селищної ради. Частина власників отримала їх через передбачену Земельним кодексом процедуру приватизації, зокрема, оформивши право власності на землі, якими раніше користувалася. Згодом ці ділянки стали предметом звичайних угод купівлі-продажу. 

За словами Ростислава Михальчука, компанії GORO не отримували їх безпосередньо від громади, а купували у приватних власників на вторинному ринку.

Для гірської інфраструктури планують орендувати ще близько 215 га лісових земель: 187,51 га комунальної та 27,4 га державної власності. Ці території не викуповують. Спеціальний інвестиційний договір від 12 червня 2025 року передбачає державну підтримку проєкту, але не звільняє від процедур погодження землекористування. За словами Михальчука, вони ще тривають.

Ще до прокладання гірськолижних трас австрійська компанія ILF Consulting Engineers провела екологічне обстеження території. Його результати врахували під час планування маршрутів. Де можливо, траси повторюють природний ухил схилів, щоб зменшити обсяг земляних робіт. Частину інфраструктури розмістять на вже освоєній території колишнього курорту "Захар Беркут".

Підхід органічного девелопменту простежується і в архітектурі. Welcome Centre площею близько 6000 кв. м матиме чотири функціональні рівні. Частину будівлі інтегрують у схил, а тераси допомагають візуально зменшити її масштаб. Mountain Centre площею близько 5800 кв. м почали зводити на вершині гори Високий Верх (1242 м), де раніше стояли ресторан-колиба й тимчасові споруди. Двоповерховий центр матиме дзеркальні скляні фасади, які відображатимуть небо та гори. Так архітектори прагнуть вписати його в краєвид, не змінюючи візуальної домінанти вершини.

Готельна інфраструктура, зокрема ONDE Hotel, вписується в гірський ландшафт, а не домінує над ним. Джерело: GORO

За принципом органічного гірського девелопменту будують і готельний комплекс ONDE Hotel. Він складатиметься з трьох готелів Active, Business і Chill, орієнтованих на різні сценарії відпочинку: активний туризм, ділові поїздки та спокійне відновлення. Для них обрали ділянки з мінімальною кількістю дерев на природних терасах навпроти Welcome Centre та нижньої станції гондоли. Архітектура комплексу повторює природні контури гірського схилу: готелі розміщені каскадом, використовуючи перепади висот, щоб вони не перекривали один одному краєвид і гармонійно вписувалися в ландшафт. За проєктом, 95% номерів та об’єктів готельної інфраструктури матимуть вид на гори. Так збереження природного ландшафту стає не лише екологічним принципом, а й частиною туристичного продукту, де близькість до природи, простір і приватність формують цінність відпочинку. "Для GORO ландшафт – не просто незабудована площа, а складова туристичного досвіду, від якої залежить довгострокова конкурентоспроможність курорту", – каже Михальчук.

Принцип 2. Зберігати й відновлювати ліси

Ліси в горах – не лише краєвид. Вони утримують воду, захищають ґрунти від ерозії, стабілізують схили та частково прикривають лижні траси від вітру, допомагаючи зберігати сніг. Тому для GORO збереження лісових масивів – питання і стану екосистеми, і якості майбутнього туристичного продукту.

Водночас нові траси неможливо прокласти без втручання в природне середовище. За проєктними розрахунками GORO, для гірської інфраструктури необхідно залучити 214,91 га лісових земель. Але це не площа суцільної вирубки: безпосередньо під траси та супутні об’єкти планують розчистити лише третину – 74 га. Це близько 6% загальної території курорту. Масиви між трасами та навколо них, загалом приблизно 141 га, мають залишитися.

Лісові масиви між гірськолижними трасами допомагають зберігати природний характер схилів. Джерело: GORO

GORO також запустив 15-річну екологічну програму "Відновлення лісів і природної спадщини Карпатських гір", яку реалізує спільно з ОКС ЛГП "Галсільліс". Вона передбачає висадження мільйона саджанців і відновлення 240 га лісу – площі, більш ніж утричі більшої за заплановане розчищення.

За чотири кампанії GORO REFOREST DAY уже висадили понад 65 500 саджанців на понад 17 га. Під час останньої, у жовтні 2026 року, поблизу Волосянки заклали "Ліс Франка": 7500 саджанців на площі 2,5 га. Проєкт започаткували GORO спільно зі Львівським національним університетом імені Івана Франка, лісівниками та Славською громадою. У майбутньому це має бути не лише відновлена лісова ділянка, а й простір для літературних читань, освітніх і культурних подій, присвячених спадщині Івана Франка.

Однак кількість висаджених дерев ще не показує, наскільки успішно відновлюється ліс. Лісівники доглядають за ділянками та перевіряють приживлюваність: за словами Михальчука, попередні висадки дали результат близько 60%, тобто прижилися приблизно три з п’яти саджанців при нормі в середньому два з п’яти. "Відновлення лісу потрібно оцінювати не кількістю фотозвітів із висаджування дерев, а тим, який ліс ми отримаємо через десять чи двадцять років", – наголошує він. Надалі важливими будуть також стан ґрунтів, біорізноманіття та здатність молодого лісу виконувати природні функції. 

Система технічного засніження допоможе підтримувати зимовий сезон за мінливих погодних умов. Джерело: GORO

Принцип 3. Кліматична адаптація, управління водою та відходами

Кліматичні зміни роблять сніжний сезон менш передбачуваним, тому економіку курорту ризиковано будувати лише навколо лиж. GORO розвиває всесезонну модель: взимку – катання, у теплі місяці – піші й велосипедні маршрути, спорт, гастрономія та інші формати відпочинку. Але робота протягом року означатиме й постійне навантаження на воду, каналізацію та систему поводження з відходами.

Для зимового сезону GORO разом із DEMACLENKO створює автоматизовану систему засніження. Її ключовий елемент – озеро-накопичувач на горі – планують завершити до першого зимового сезону. Воду збиратимуть переважно у теплі місяці, а взимку використовуватимуть запас. За даними компанії, водний режим місцевих річок вивчали протягом кількох років; проєктні розрахунки передбачають близько 60 днів водозабору на рік і орієнтир – 0,5% середньо добового стоку.

Ще одне завдання – сміття та стоки від готелів, ресторанів та інших об’єктів. До модернізації централізованих мереж Славської громади курорт передбачає власні очисні споруди й автономну систему водовідведення. Пізніше частину об’єктів планують під’єднати до оновленої мережі. "Треба розуміти весь цикл: звідки береться вода, як вона використовується, як очищаються стічні води та куди потім потрапляють відходи. Для курорту такого масштабу це базова інфраструктура, а не те, про що можна думати після відкриття", – пояснює Михальчук.

План поводження з відходами передбачає сортування паперу, скла, пластику, металу й органіки; окремий збір мастил, фільтрів і акумуляторів; передачу їх спеціалізованим операторам. Ефективність системи можна буде оцінити після запуску.

Стратегія ЄС приділяє увагу чистому та циркулярному переходу. Для GORO це означатиме потребу вимірювати споживання води, якість очищення стоків і фактичні обсяги перероблення відходів.

Принцип 4. Інвестувати в інфраструктурну стійкість

Розвиток великого курорту впливає не лише на природне середовище, а й на інфраструктуру громади. Канатні дороги, система засніження, готелі та ресторани потребуватимуть значних обсягів електроенергії. Особливо взимку, коли навантаження на мережі зростає і через потреби місцевих мешканців.

Тому GORO інвестує не лише у власні туристичні об'єкти, а й у нову енергетичну інфраструктуру. Проєкт передбачає будівництво близько 15 км електромереж із запланованою потужністю 17,7 МВт. Інвестиції у дві черги становитимуть приблизно €11 млн.

Окреме завдання – безперебійна робота критично важливих систем. Для гірського курорту відключення електроенергії може означати не лише незручності для гостей, а й зупинку насосів, систем водопостачання, зв’язку та обладнання, від якого залежить безпека людей. Тому на об’єктах GORO вже є дизельні генератори, а в перспективі проєктують газопоршневу генерацію. Резервне живлення має забезпечувати роботу найнеобхіднішого обладнання під час перебоїв з електропостачанням. В умовах війни та ризику пошкодження енергетичної інфраструктури така автономність стає важливою складовою стійкості курорту.

Принцип 5. Транспортна зв’язаність та управління потоками

Що більше гостей прийматиме курорт, то важливішим стане питання, як вони до нього добиратимуться. GORO прогнозує до трьох мільйонів відвідувачів на рік у 2040-му. Для місцевих підприємців це нові можливості, а для доріг Славської громади – ризик заторів у пікові дні.

На в’їзді в GORO передбачено багаторівневий паркінг на 1000 автомобілів. У листопаді 2026 року розпочали будівництво його першої черги. До туристичної зони вестиме підземний перехід завдовжки близько 25 м, який розділить автомобільні та пішохідні потоки.

Однак транспортну модель не можна будувати лише навколо автомобілів. GORO розташований приблизно за 137 км від Львова та за 5 км від залізничної станції Славсько, куди курсують прямі поїзди зі Львова, Києва й інших міст. Від вокзалу до курорту планують шатли; передбачені зупинки автобусів, а також велосипедні та пішохідні маршрути.

Але для розвитку всесезонного туризму важливо не лише привезти гостей на курорт, а й дати їм можливість подорожувати регіоном. "GORO розвиватиметься як частина Славської туристичної дестинації, а не як відокремлений комплекс. Ми прагнемо, щоб туристи відвідували сусідні села, місцеві ресторани, музеї та виробників, між цими місцями має бути зручне транспортне сполучення", – каже Ростислав Михальчук.

Сьогодні воно є не всюди. За словами в.о. керівника Славської громади Олега Даниляка, сім із 15 її сіл залишаються транспортно тупиковими: дороги закінчуються біля гірських хребтів. Змінити ситуацію має державний проєкт "Мале Карпатське коло", який передбачає нові дорожні сполучення між туристичними територіями Львівщини, Закарпаття та Івано-Франківщини.

В.о. голови Славської селищної ради Олег Даниляк. Джерело: GORO 

Для GORO розвиток цих маршрутів важливий як частина ширшої туристичної екосистеми. Якщо дороги збудують, гості зможуть легше подорожувати між курортами та населеними пунктами, а туристичні витрати не обмежуватимуться одним комплексом. Водночас нові маршрути допоможуть розподіляти транспортне навантаження між різними локаціями.

Принцип 6. Цінність для громади, а не лише кількість туристів

Великий курорт не завжди означає зростання добробуту сусідніх сіл. Якщо туристи ночують, харчуються й розважаються лише в межах одного комплексу, більшість їхніх витрат не доходить до місцевих підприємців. "GORO розвивається за іншим принципом: курорт має стати частиною Славської туристичної дестинації, де разом із ним зростатимуть незалежні садиби, ресторани, місцеві виробництва та транспортні сервіси. Для нас важливо, щоб розвиток туризму створював нові можливості для підприємців, робочі місця, а економічну користь відчувала вся громада", – пояснює Ростислав Михальчук.

Економічний вплив інвестора на громаду розпочався ще до будівництва курорту. З 2018 року, після перереєстрації підприємств OKKO Group у Славській громаді, до місцевого бюджету надійшло близько 2 млрд грн податків. Завдяки збільшенню бюджетних надходжень громада отримала більше можливостей інвестувати в освіту, ремонти доріг, медичні заклади, вуличне освітлення, комунальну та соціальну інфраструктуру.

Сам GORO на етапі будівництва вже сплачує близько 15 млн грн земельного податку на рік. Після відкриття об’єктів податкові надходження проєкту збільшаться.

За прогнозами компанії, курорт разом із суміжними галузями може забезпечити близько 6000 робочих місць до 2030 року та до 25 000 – до 2039 року.

Річні витрати туристів у дестинації можуть сягати $175–300 млн. Щоб місцеві підприємці могли скористатися зростанням туристичного потоку, GORO разом зі Славською селищною радою запустив програму розвитку підприємництва "Власна справа. Славська громада". У першому наборі 26 учасників пройшли навчання, 15 стали фіналістами, а сім проєктів отримали гранти на загальну суму понад 1,2 млн грн.

Серед підтриманих ініціатив – хлібна ресторація з традиційною випічкою, ковальська майстерня з майстер-класами, простір із місцевими чаями та медом, центр активного туризму, етнокультурні простори, музей Героїв Маківки та етномузей. Такі проєкти мають розширити туристичну пропозицію Славської громади, створити додаткові робочі місця й дати гостям більше причин відвідувати навколишні села.

Стратегія сталого туризму ЄС пропонує оцінювати розвиток туристичних дестинацій не лише за кількістю відвідувачів, а й за користю для громад і малого бізнесу. Для GORO показниками успіху стануть нові робочі місця, місцеві закупівлі, податкові надходження та частка туристичних витрат, яка залишатиметься в економіці регіону.

Принцип 7. Безбар’єрний гірський досвід

У горах доступність і безбарʼєрність – це весь маршрут гостя: від прибуття до підйому на вершину. Перепади висот ускладнюють це завдання, тому GORO закладає універсальний дизайн у проєкти будівель, транспорту й сервісів. Доступний та інклюзивний туризм – також пріоритет Стратегії сталого туризму ЄС.

Посадку на гондолу спроєктовано на одному рівні, щоб нею могли користуватися люди на кріслах колісних і батьки з дитячими візочками. Джерело: Doppelmayr/GORO

У Welcome Centre передбачено безбар’єрний шлях від паркінгу через публічні зони до посадки на гондолу на одному рівні. Спроєктовані доступні ліфти, санвузли, оглядові майданчики й частина прогулянкових маршрутів; окремий напрям – адаптивний спорт. Для GORO важливо, щоб це був один безперервний маршрут, а не набір окремих пристосованих об’єктів. 

Орієнтуватися гостям допомагатимуть карти доступності, контрастні написи, піктограми, тактильні елементи й цифрові підказки. Передбачені навчання персоналу, адаптовані сценарії евакуації та доступність медичної допомоги. Враховують потреби ветеранів, людей із порушеннями мобільності, літніх гостей, родин із дітьми й нейровідмінних відвідувачів.

"Наш підхід у тому, що людина має отримати можливість відпочивати в Карпатах разом із родиною та друзями, не опиняючись у відокремленому «спеціальному» форматі. Доступність – це частина якості сучасного курорту", – говорить Михальчук.

Для України це особливо актуально через війну. Є й бізнесова логіка: доступність розширює аудиторію та можливості спільного сімейного відпочинку. 

Від принципів – до вимірюваних результатів

Сім принципів відповідального розвитку GORO мають працювати не лише під час будівництва, а й протягом десятиліть експлуатації курорту. Адже зі зростанням туристичного потоку змінюватимуться навантаження на природні ресурси, транспорт, інфраструктуру та економіку Славської громади. Тому важливо не лише передбачити можливі наслідки, а й постійно відстежувати їх та враховувати в управлінських рішеннях.

Для цього GORO використовує кілька рівнів екологічного та соціального оцінювання. Окрім передбаченої українським законодавством оцінки впливу на довкілля (ОВД), для першої черги курорту провели міжнародну Оцінку впливу на соціальне та навколишнє середовище (Environmental and Social Impact Assessment – ESIA). Вона охоплює вплив будівництва та майбутньої експлуатації на водні ресурси, ґрунти, біорізноманіття, транспорт, відходи та життя громади. До досліджень залучали Інститут екології Карпат НАН України, міжнародні компанії ILF Consulting Engineers (Австрія) та Egis (Франція).

Наступний крок – ESG & Sustainability стратегія, яку зараз розробляє команда GORO. Вона має об’єднати екологічні та соціальні напрями в єдину систему з конкретними цілями, показниками й відповідальними за їх досягнення. Надалі компанія планує впровадити систему екологічного менеджменту відповідно до ISO 14001.

Ефективність цього підходу визначатимуть конкретні результати: обсяги використаної води, стан відновлених лісів, ефективність поводження з відходами, частка гостей, які користуються громадським транспортом, нові робочі місця та економічні можливості для місцевих підприємців.

"Для GORO відповідальний розвиток – це спосіб планувати майбутнє великого курорту, враховуючи не лише його економічні показники, а й стан території, від якої залежить його привабливість. Результатом стане не просто нова туристична інфраструктура, а сильніша Славська дестинація, де розвиток туризму підтримує місцеву економіку та допомагає зберігати природну цінність Карпат", – резюмує Ростислав Михальчук.