Нерухомість дохідна і житлова – що краще обрати для пасивного доходу. Порівнюємо ключові аспекти

Коли постає питання, куди вкласти свої гроші, українці найчастіше обирають нерухомість.

На відміну від криптовалюти, це дуже зрозуміла та фізично відчутна інвестиція. А на відміну від землі, яка потребує постійного навчання, специфічних знань або залучення експертів для оцінки ризиків, нерухомість традиційно належить до категорії пасивного доходу. Здав квартиру в оренду – і забув про неї, а в цей час кошти щомісяця стабільно надходять на рахунок. Принаймні так здається на перший погляд.

Та, на жаль, такі уявлення є далекими від реальності. Здача квартири в оренду майже завжди потребує від власника досить активної діяльності з купою додаткових емоційних і фінансових витрат (наприклад, ремонти чи пошук і виклик майстрів для обслуговування). Не дуже схоже на справді пасивний дохід, чи не так?

Але безпроблемна нерухомість все-таки існує. Це закладено в принципово нову модель інвестицій на ринку – дохідну нерухомість. Пропонуємо уважніше поглянути на цей формат.

Нові явища на ринку можуть відлякувати потенційних інвесторів, але насправді дохідна нерухомість не є сучасним винаходом. Ще з кінця ХІХ століття в Києві люди вкладались у так звані прибуткові будинки, збудовані спеціально для здачі квартир в оренду. Це була елітна та середньокласова нерухомість, що вирізнялася вишуканою архітектурою та наявністю зручностей (ліфти, парове опалення) й забезпечувала високий рівень комфорту для орендарів.

Сучасна модель дохідної нерухомості є схожою – інвестору також пропонується вкладатися в об’єкти, які від початку проєктуються під оренду і надають пасивний дохід. Але було б дивно, якби з кінця ХІХ століття нічого не змінилося. Тож сучасна дохідна нерухомість таки еволюціонувала і може похвалитися головною перевагою: керувати всіма процесами та розв’язувати проблеми буде не інвестор, а спеціально навчені люди у керуючій компанії. Тобто людина зразу купує частку працюючого налагодженого бізнесу з командою спеціалістів. 

У цьому і є принципова відмінність дохідної нерухомості від класичної. Якщо людина просто купує квартиру під оренду, вона звісно є єдиним власником і отримувачем 100% доходу, але й всіма процесами від ремонту до взаємодії з орендарем вона керуватиме сама.

Якщо людина обирає інвестування в готовий бізнес-проєкт, це означає, що не потрібно буде шукати дизайнерів, архітекторів і будівельників, не треба буде слідкувати за електрикою та станом водопроводу, не треба серед ночі зриватись і їхати ловити того, хто не заплатив і ще на додачу вивіз з орендованого житла всю техніку і меблі. Будь-які задачі та проблеми будуть вирішувати професіонали.

Оскільки головною метою такої моделі є отримання доходу, то принципово важливим є місце, де буде побудований об’єкт. Очевидно, що найкращі показники дохідності будуть там, де є високий попит і обмежена пропозиція. Це охоплює території, які заведено асоціювати із "багатим світом"; природно-заповідні зони; регіони, де обмеження на забудову встановлює влада тощо.

На прикладі Мангеттену – найбагатшого району Нью-Йорка – аналітики видання The Economist відзначають, що будувати в місцях з високим попитом стає все складніше. У зв’язку із впровадженням заходів, які ускладнюють забудову, темпи будівництва житла стали вдвічі меншими, ніж навіть у 1960-х роках. Висновок напрошується сам: охочим проживати в новому будинку на території з високим попитом доведеться викласти справді кругленьку суму за оренду. Для інвесторів, які вклали кошти в побудову цього будинку, це виглядає виключно як плюс.

З появою нової моделі на ринку нерухомості традиційна приватна оренда стає вже не такою привабливою для інвестування. Все більш очевидним стає той факт, наскільки проблемним активом може стати квартира "під здачу".

У класичному житлі "вхідна ціна" – це лише початок інвестиційного шляху. До вартості "голих стін" інвестор неминуче додає витрати на ремонт, меблювання та оздоблення, рієлторські послуги на постійній основі, фінансові втрати через "орендні ями" (простої об’єкта), амортизацію та витрати на усунення наслідків можливих інцидентів (затоплення, пошкодження майна тощо). Ті, хто обирають працювати "в білу", зіштовхуються з викликами податкового законодавства: окрім стандартного ПДФО (18%) та військового збору (1,5%), власники часто забувають про податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (так званий податок на розкіш для квартир понад 60 кв. м).

Здали квартиру неблагонадійним винаймачам? Будьте готові до сюрпризів. Найбільший шок для новачків – неможливість оперативно повернути контроль над своєю ж квартирою. Якщо орендар забарикадувався всередині, не платить і не з’їжджає, поліція не має права виселити таку особу без рішення суду. Власник опиняється в пастці тривалих судових процесів, продовжуючи оплачувати комунальні послуги. Крім того, законодавство часто стає на бік орендаря, якщо мова йде про неповнолітніх дітей або опалювальний сезон. Виселити таку родину взимку в судовому порядку вкрай складно – суди схильні давати відстрочки, а примусове виселення блокується органами опіки. Це створює серйозний касовий розрив для орендодавця в разі неплатоспроможності клієнта.

У дохідній нерухомості більшість таких недоліків просто неможливі, адже процесами вселення-виселення займається не інвестор, а керуюча компанія. Всі можливі витрати чи втрати вже враховані та включені у вартість кінцевого продукту. Ви купуєте не обтяжливий процес, а готову інвестиційну модель "все включено". Завдяки професійному управлінню, різниця у підходах відображається на фінансовому результаті. Якщо класична житлова оренда в Україні зазвичай забезпечує 5–7% річних, то в сегменті дохідної нерухомості цей показник становить від 9 до 12% річних.

Окремо хочеться сказати про "орендні ями". Вони не такі відчутні у великих містах, де попит більш-менш постійний, але дуже впливають на дохідність нерухомості, яку купують для здачі в оренду в курортних регіонах. Квартира не має ніяких додаткових функцій: її можна використовувати лише для проживання. Тут не вийде застосувати фінансову модель "помножити місячну ставку на 12" – неминуче відбуватимуться періоди простою та вимушеного дисконту в низький сезон для утримання клієнта.

Водночас готельні комплекси, що задумуються як дохідна нерухомість, працюватимуть на приваблення клієнтів протягом цілого року. Це і сезонний курорт, і локація для бізнес-івентів, і продумана інфраструктура для позасезонного відпочинку.

Що ж, переходимо до головних питань. Як в Україні обрати об’єкт, в який можна інвестувати? За якими критеріями обирати? Як вкластись у вигідну дохідну нерухомість та не потрапити на шахраїв і "довгобуд"? Як оцінити, яким шляхом девелопер буде забезпечувати заявлені відсотки прибутку? Як відрізнити серед інших той продукт, який дійсно буде приносити вам стабільний дохід і сам дорожчати в ціні, а не знецінюватись у перспективі кількох десятиліть?

Безпроблемна інвестиція в дохідну нерухомість в Україні має включати кілька факторів: розміщення об’єкта на більш безпечній території з високим попитом і обмеженою пропозицією, наявність зрозумілої бізнес-моделі для входу, наявність професійної керуючої компанії, можливість підтримки всесезонного попиту для клієнтів.

Цим критеріям відповідає готельний комплекс ONDE в курорті GORO. Це три тематичні готелі, які разом здатні задовольнити потребу людини на різні формати відпочинку: ONDE Active – для тих, хто обирає рух і драйв, ONDE Business – поєднання роботи та відпочинку, ONDE Chill – гірський релакс відпочинок і перезавантаження в спа-готелі. Всі вони працюють як єдина система та знаходяться всередині міжнародного курорту GORO Mountain Resort у Львівських Карпатах. Такий підхід дозволяє не турбуватися про основний "головний біль" більшості карпатських готелів: чи будуть клієнти, якщо не буде снігу? Будуть! Та й наявність снігу в сучасних умовах не є нерозв’язуваною проблемою: завдяки угоді з виробниками провідного обладнання для систем засніження, в GORO можуть гарантувати максимально тривалий гірськолижний сезон незалежно від погодних умов. Але основна перевага в тому, що курорт GORO – ski&bike формату. Тобто це цілорічний курорт, де вся інфраструктура спроєктована під два головні сезони: зимовий (гірськолижний) та літній (велосипедний). За багатьма параметрами він випереджає аналогічні за моделлю курорти Австрії, Італії, Франції, Словаччини та Польщі. Варто розуміти: більшість європейських курортів будувалися як зимові гірськолижні багато років тому. Лише зараз вони адаптуються до тепліших зим, добудовуючи об’єкти літньої розважальної інфраструктури. На відміну від них, GORO Mountain Resort з самого початку проєктується як всесезонний, де цілорічний сценарій відпочинку є фундаментом, а не штучною надбудовою. Турбота про заповнення номерного фонду ще на етапі проєктування та будівництва – це перший показник вдалого інвестування. А як щодо бізнес-моделі володіння? 

Купуючи готельний номер в ONDE, інвестор стає власником частки всього готельного комплексу на території GORO. А це 1200 гектарів курортного простору серед карпатського лісу та гір з чітко продуманою архітектурою та планом розвитку на найближчі роки для гарантування стабільного попиту в будь-який сезон. 

Для вкладників діє колективна модель доходу. Це означає, що неважливо скільки людей відпочине саме у вашому номері, у GORO дохід інвестора формується від роботи всього комплексу і розподіляється пропорційно придбаних квадратних метрів. Крім того, кейс GORO щодо юридичної та фінансової безпеки інвесторів є винятковим для українського ринку нерухомості, оскільки поєднує в єдину систему захисту інвесторів найкращі наявні на ринку практики. Таку перевагу просто неможливо уявити для приватної оренди.

А чи є надійною компанія, яка реалізує проєкт GORO та керує ним? Можемо і тут відповісти ствердно. Управління процесами здійснює OKKO Group, яку українці знають за мережею АЗК. Насправді OKKO Group існує на ринку України вже 27 років – за цей час компанія побудувала багато масштабних бізнесів і змогла достойно подолати як глобальні кризи, так і ризики, пов’язані з війною. Довгостроковість, стабільність і визначеність є головними цінностями OKKO Group. Інвестор підписує контракт з керуючою компанію на 30 років наперед. Тобто, вклавшись у частку курорту, інвестор отримує стабільний дохід майже на третину сторіччя. У майбутньому договір можна перепідписати.

Обмеження на забудову, які існують на території Карпат, у перспективі суттєво підвищать цінність вже наявних активів. За стриманими прогнозами, що існують на даному етапі, до синхронного відкриття готелів ONDE у 2028 році ціна за куплений квадратний метр зросте майже вдвічі. Ще 14% додаткового зростання вартості активів (вторинна капіталізація) відбудеться протягом наступних 10 років після запуску готелів. 

Тож очевидно, що з наближенням дати введення в експлуатацію кількість доступних лотів зменшується, а їхня вартість зростає. Чим раніше буде зроблена інвестиція, тим більшим буде вихідний профіт.

Розрахувати дохід від оренди також дуже легко, він становитиме мінімум 9% річних у валюті. По факту інвестиції вкладник отримує дві паралельні лінії доходу: регулярний орендний потік і здорожчення самого активу.

Хочете спробувати свої сили в інвестуванні у проєкт GORO, але не хочете вкладатися в цілий готельний номер? Для таких випадків передбачена варіативність об’єктів, доступних для вкладень. Чудова інвестиція з доступним порогом входу – паркомісце на території готельного комплексу. Тут діють ті самі переваги, що й для інвестування в готельні номери: капіталізація активів через високий попит і обмежену пропозицію, наявність професійної управляючої компанії, зрозуміла модель володіння об’єктом. Навіть одне паркомісце – це достойний пасивний дохід для власника, а кілька об’єктів (два чи більше паркомісць, готельний номер плюс паркомісце тощо) можуть стати відчутною фінансовою підтримкою без потреби докладати для цього занадто багато зусиль. Це саме той пасивний дохід, якого прагнуть інвестори в нерухомість.