ОСББ: "Повстаньте, тіні Ревальяка!"
Саме із цього заклику народних хвилювань Французького королівства кінця XVIII сторіччя хочеться розпочати. Адже як усе ЖКГ загалом, так і інститут ОСББ, зокрема – потребують революції.
Для багатьох галузь житлово-комунального господарства, як і її реформування та розвиток – темний ліс. Тому почну з початку, з нашої історії.
Першими занепад і реформу пережили існуючі сьогодні будівлі царської забудови, які на той час були переважно дохідними.
Головним чинником занепаду вважається Перша світова війна, в умовах якої житловий фонд у своїй більшості почав використовуватись в соціальних потребах, а царський уряд увів мораторій на підвищення квартплати. Це призвело до того, що коштів на втримання дохідних будинків стало недостатньо навіть для підтримання їх у належному стані, не говорячи вже про якісь поточні або капітальні ремонти.
Більшовики ж почали з націоналізації житлового фонду. Це спричинило знищення класу власників житла та зумовило ще більший занепад житлово-комунального господарства.
У таких умовах СРСР розпочав перші кроки на вирішення існуючих проблем, які пов'язані з епохою Нової економічної політики, НЕПу.
В 1921 році в структурі НКВС утворюється Головне управління комунального господарства, з діяльністю якого можна без перебільшення пов'язати першу реформу ЖКГ на теренах нашої держави. Повертається право приватної власності на невеликі будівлі за умови проведення співвласниками ремонту. У 1922 році приймається Декрет "Про житлові товариства", а в 1924-му – Постанова РНК "Про житлову кооперацію", яка стала підвалиною повноцінної житлової кооперації.
Саме НКВС займався стимулюванням мешканців до створення житлових товариств, адже їх створення було добровільним. На той час стимули були вагомими: як захист від адміністративного виселення або "ущільнення", так і позачергове отримання житла в кооперативі із правом викупу на умовах довгострокової розстрочки.
Але "пробудження" свідомості пролетаріату, який наразі отримав велику кількість прав і свобод, обумовило появу управдомів, не найкращі сторони людської натури яких експлуатував, наприклад, Булгаков в образі Швондера. Це стало поштовхом до переходу на професійне управління житловими будинками. І вже за кілька років стан житлового фонду вдалося відновити принаймні до стану 1913 року – останнього най успішного для економіки року.
Головними чинниками успіху НКВС стали:
– зменшення партійного впливу на управління та експлуатацію житлового фонду;
– дієва підтримка ініціатив населення по відновленню своїх будинків – стимулювання ефективного власника;
– та професійне управління й експлуатація житлових будинків :управдомом міг стати лише той, хто закінчив спеціальні курси.
Але Країна Рад змінила курс.
На початку 1930-х років ліквідується ГУКГ НКВС, сам же НКВС через декілька років з'єднається з ОДПУ та стане славнозвісним катувальним органом; здійснюється ліквідація житлових товариств, а управління житлово-комунальним господарством передається щойно утвореному Мінжитлокомунгоспу.
Власники житла на довгі роки стають "відповідальними квартиронаймачами". А сама система ЖКГ перебуває без корінних змін і по сьогодні.
Що ж стосується об'єднань співвласників, то сучасна Україна застрягла десь у 1922-1925 роках. Причому, з огляду на законопроект "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо ОСББ", реєстровий № 8474, я розумію, що багато голів ОСББ не бажають професійних змін у своїй діяльності й розвитку інституту ОСББ.
Але ж реформа ЖКГ відбувається! А тому хочу загострити увагу на важливих і корінних її моментах.
По-перше, у сфері ЖКГ повинен відбутись ринок із розвинутим конкурентним середовищем. Адже саме конкуренція – і лише вона! – в умовах ринку є визначальною умовою якості.
По-друге, це формування інституту власника.
Вірніше: ефективного власника. Причому ОСББ – це активний прояв волі такого власника. На то він і ефективний, щоб вирішувати, як саме задовольнити свої потреби, і як власника, і як споживача житлово-комунальних послуг: створити ОСББ і господарювати самостійно, або звернутись до ринку за задоволенням своїх житлово-комунальних потреб.
По-третє, це професійне управління багатоквартирними будинками.
Ефективний власник при створенні ОСББ повинен розуміти, що його власністю управляє людина, яка має здібності до цього та володіє необхідними знаннями; а ринок – що ОСББ є дійсно інститутом конкурентного впливу на нього, і що ефективний власник завжди може змінити форму управління своїм будинком.
По-четверте, це формування системи оцінки відповідності й контролю в сфері ЖКГ.
Адже захист прав і здоров'я людини, захист споживчого ринку від потенційної небезпеки людині й довкіллю доцільно проводити саме через розвинену систему оцінки відповідності й дієвого контролю.
По-п'яте, це інвестиції й розвиток галузі.
Держава повинна формувати єдині для всіх правила поведінки в умовах ринку, а ринок – ціни, за виключенням ринку природних монополій. Інакше інвестицій і беззбитковості галузь ніколи не побачить.
При цьому згубним для розвитку галузі вважаю керування поглядів на ОСББ і керуючі компанії маніхейською мораллю, яка розглядає життя як протистояння якихось двох полюсів. ОСББ і керуючі компанії – невід'ємні один від одного учасники ринку, а тому доповнюють, а не взаємовиключають один одного в розвиненому конкурентному середовищі.
Отже, реформа повинна відбуватись по всім напрямкам одночасно. Створення ОСББ у сьогоднішніх, пострадянських умовах існування галузі ЖКГ – це прояв безвихідності власника, а не його ефективності. Розвиток же інституту ОСББ у рамках здійснюваних сьогодні змін у законодавстві щодо ОСББ – це теж не розвиток ефективного власника, бо такі зміни не стверджують ані ефективність, ані професіоналізм, ані якість.
Адже утримання багатоповерхівок, навіть шляхом самозабезпечення ОСББ, повинно забезпечувати безпечне та безперебійне функціонування будинків, інженерних мереж та обладнання.
А чи багато голів ОСББ сьогодні знають, наприклад, про нормативно-вологісний режим допоміжних, горищних приміщень, чи підвалів? Про заходи, спрямовані на попередження пожеж, забезпечення безпеки людей? Про вузли несучих конструкцій і стан покрівлі? Про експлуатацію системи витяжної вентиляції та забезпечення нормативного повітрообміну?
Коли журналісти, які готують репортажі про позитивні практики діяльності ОСББ, звертаються із проханням надати інформацію про успішні ОСББ, а на майже 700 ОСББ столиці таких не так уже й багато, сперечатись нема із чим: інститут ОСББ себе дискредитував в умовах непрофесійного й безвідповідального самозабезпечення.
І єдиний вихід – це переведення функціонування ОСББ на професійні колії. І саме це є першочерговим завданням держави.
А наразі я раджу співвласникам багатоповерхівок лише одне: вдумливо створюйте ОСББ та обирайте його правління. Адже саме від цього залежить ваше право на безпечні умови мешкання.
Олександр Скубченко, Київський центр сприяння розвитку ОСББ, спеціально для УП
