Занепад українського житлового фонду: просте пояснення причин
Розвиток колективної власності на житло, вдосконалення механізмів прийняття колективних рішень – провідна тенденція у світовому праві. В США, як зазначив професор права Роберт Нательсон, різні форми колективної приватної власності на житло "вийшли з правової периферії, щоб стати головною рисою сучасного суспільства". А в Україні навіть тема ОСББ – досі маргінальна.
Мета статті – привернути увагу тих, хто декларує, що збирається "покращити життя". Бо саме через те, що цією темою ніхто не цікавиться, і не виходить у нас "реформа ЖКГ", а Україна ніяк не може оговтатись і почати розвиватись.
Проблема житла – проста, як господарське мило; весь світ її давно вирішив та забув. І перейшов до наступного рівня: розмежування повноважень та відповідальності між приватними та "традиційними" органами влади.
Україна ж 20 років не може врегулювати майнові права на багатоповерхівки.
Будинки можуть мати одного власника – це держава/муніципалітет/приватна фізична або юридична особа, або кооператив як юридична особа. Тоді люди є або орендаторами, або власниками майнового права – права на проживання. Або будинки можуть бути у співвласності – це або товариства власників, або кондомініуми.
Ці схеми прекрасно працюють в усьому світі.
Інших схем, які довели б свою життєздатність – немає!
Довідка: які форми колективної власності існують у світі
1. В товариствах власників житла кожен володіє своїм житлом індивідуально. Товариство – це юридична особа з обов'язковим членством, яка володіє вулицями, парками, рекреаційними зонами та іншими "загальними зонами" території. Вона ж забезпечує дотримання обмежувальних застережень щодо допустимого використання та модифікації індивідуального житла. Окремі власники – "акціонери", які колективно управляють діяльністю товариства власників житла.
2. В кондомініумі індивідуальні власники мають правовстановлюючий документ на своє житло, а також на "спільну власність". Тобто – відсоткову частку в "спільних елементах". Ці спільні елементи можуть включати, наприклад, перегородки, сходи, коридори, дахи, двори, зелені насадження та інші частини майнового комплексу поза межами індивідуальної власності.
3. Кооператив – це чиста форма колективної власності, в тому числі на окремі одиниці житла. Індивідуальні мешканці мають майнове право користування своїм житлом, але не є, строго кажучи, законним власникам навіть його внутрішніх частин.
Коротше, це класичний радянський ЖБК, в якому люди були власниками не квартир, а "паєнакопичень".
Увага: на практиці алгоритми прийняття рішень щодо всіх цих видів колективної власності практично не відрізняються! Тому цивілізовані країни або надають перевагу якомусь одному виду "сусідських об'єднань", або, як в США, прописують в законодавстві всі ці види одночасно.
4. Наше українське ОСББ – це юридичний покруч, вигаданий дилетантами, далекими від розуміння навіть азів правової природи колективної власності. Це абсурдна суміш громадського об'єднання та товариства власників вкупі з кондомініумом, яка не має практично ніякого майна та зобов'язань; малокерована та потенційно небезпечна для співвласників будинку, в якому створюється.
Незважаючи на це, окремі люди примудряються навіть в таких безумних правових умовах управляти своїми будинками. Тобто, потенційно наше населення має суттєвий відсоток креативних людей з високими організаторськими здібностями. У сприятливих умовах вони швидко перетворять наші міста на зразкові.
На щастя, законопроект №8474, який вгробив би навіть дивом існуючі ОСББ, було заветовано. Громадськість та журналісти, що згуртовано виступили проти нього, можуть намалювати собі зірочки на фюзеляжах.
Але не факт, що наступна спроба "покращити" діюче недолуге законодавство щодо ОСББ виявиться успішнішою.
Уряд за контрактом
В класичній роботі Дональда Будро і Рендалла Холкомба зазначається: багато організацій, створених за приватним контрактом, мають риси, зазвичай притаманні урядам. Приклад – "сусідські об'єднання": товариства власників житла, кондомініуми, кооперативи, "приватні громади" і навіть наші недолугі ОСББ. Приватні уряди так само, як і "класичні", забезпечують суспільні блага, мають повноваження оподатковувати своїх членів та керовані демократично.
Роберт Нельсон наводить такі дані станом на 2004 рік: 18% – біля 52 мільйонів американців – мали житло в якомусь з видів сусідських об'єднань, і дуже часто такі приватні громади були розміром з ціле місто. Здавалося б, все просто навіть в Україні: створюй собі приватний уряд – і керуй!
Але є одне величезне "але".
Девелопер в цивілізованому світі, який створює певний об'єкт – житловий багатоповерховий комплекс, котеджне містечко, комерційну нерухомість – перед тим, як продати його частинами, сам прописує правила управління цим об'єктом як цілісним майновим комплексом.
Адже прописати правила заздалегідь значно легше, і вимагає менших зусиль та витрат – ніж потім, після продажу, зібрати усіх власників та намагатися досягти консенсусу між ними. Тобто, частину витрат (часу та грошей) єдиний власник одразу бере на себе.
Якщо це робитимуть українські забудовники – виникне ринок статутних документів, як це і відбулося в цивілізованому світі.
Покупець шукатиме найбільш прийнятні для себе правила та обмеження, з якими він згоден миритися. Крім того, покупець буде розуміти, які правила призведуть до більшої капіталізації особистого та спільного майна, до легшої керованості всього об'єкта як цілісності. Він намагатиметься разом з іншими співвласниками, діючи в межах статуту, збільшити капіталізацію. Якщо збереться критична маса співвласників, які будуть не згодні з певним пунктом правил – вони зможуть демократично його змінити.
Коли наш "ковбасний емігрант" приймає громадянство цивілізованої країни чи купує житло в уже створеному сусідському об'єднанні будь-якого виду – він робить один-єдиний акт вибору. А спробував би він самотужки, "з нуля" створити державні інституції в якомусь Сомалі – чи ОСББ в маргінальній багатоповерхівці на кілька сотень квартир!
Україна, звісно, не Сомалі – державні інституції у нас таки є, і розпочинати зовсім "з нуля" не доведеться.
Якщо чиновники нарешті зрозуміють, що населення є не "проблемою", а її вирішенням – дайте лише людям алгоритми! – то Україна має реальні шанси стати пристойною, розвинутою державою. І потрібно для цього так мало!
Кілька простих правил
1. Доступ до інформації про співвласників усього майна – від будинку до країни – має бути вільним.
Усе майно має бути інвентаризованим; межі, обтяження та обмеження будь-якої одиниці майна – як індивідуального, так і колективного – мають бути чітко визначені та неухильно дотримуватись.
Що відбувається в нас – загальновідомо: українці не знають про свої майнові права ані як члени територіальних громад, ані як співвласники будинків та Держави Україна в цілому. На жаль, навіть початковий крок в напрямку формалізації майнових прав в Україні було із тріском провалено.
2. Для прийняття рішень має діяти принцип "одна одиниця власності – один голос". Консенсусне прийняття колективних рішень є "ідеалом". Уряди за контрактом апріорі не можуть і не повинні працювати за принципом "одна людина-один голос".
У реальному житті меншість має підкорятись більшості, бо в протилежному випадку не вдасться прийняти жодного рішення.
Адже це повний маразм, коли 50 кнопкодавів у перервах між листуванням зі своїми кицями ухвалюють КПК для всієї країни – а тисяча мешканців багатоповерхівки мають одноголосно домовитись про закупівлю пари тросиків для поламаного ліфту! Роздерибанити пів-країни можна 226-ма голосами з 450, а зібрати по 5 гривень на домофон – тільки одноголосно!
3. Членство в сусідському об'єднанні будь-якого виду, тобто "підданство" в "приватному уряді" – не може бути необов'язковим.
А псевдо-правозахисна балаканина на тему "ніхто не може бути примушений до вступу в ОСББ, бо це антиконституційно" – є цинічним окозамилюванням. Навіть поведені на правах людини англійці прописали, що в їхній Commonhold, квартирне товариство, можна не вступати – але цим ти хіба що позбавляєш себе права голосу, а фінансову відповідальність та інші обов'язки ніхто з тебе не знімає.
4. Власність – зобов'язує, колективна власність – зобов'язує колективно!
Якби хоч раз з усіх співвласників будинку стягнули штраф на користь людини, що зламала ногу на "ковзанці" на їхній нечищеній прибудинковій території – наступного разу вони б по-іншому ставилися до своїх обов'язків.
5. Законодавчо зобов'язати забудовників продавати реальні майнові права вкупі з установчими правилами прийняття колективних рішень щодо спільного майна.
А не "повітря" через нікчемні "попередні договори", "інвестиційні" чи "пайові" угоди, як зараз – тоді проблеми недобудів та "кинутих вкладників еліта-центрів" просто не існувало б. Так само, як і "ходінь по муках" новоселів, нездатних вирватись з комунального рабства та "відбити" у рейдерських структур забудовників власні будинки.
6. Якщо держава та/або девелопери візьмуть на себе розробку притомних модельних статутів різних видів – удасться швидко подолати наслідки ідіотської моделі приватизації багатоповерхівок "вроздріб".
Адже співвласники навіть маргінальних будинків зможуть керувати ними значно ефективніше, ніж зараз це роблять мафіозні ЖЕКи.
* * *
...Україна міцно застрягла на стадії напіврадянського дикунства щодо майнових прав. У світі за останні десятиліття саме поширення сусідських об'єднань усіх видів створило розгалужену систему регулювання приватного землекористування та приватної форми надання публічних послуг.
Приватні уряди все частіше замінюють публічну владу на місцевому рівні. Більшість населення в країнах "золотого мільярду" вже живе в режимі ефективно керованої колективної приватної власності на житлову нерухомість.
Чи не час уже й Україні прокинутись і зайнятись своїми багатоповерхівками всерйоз?
Тетяна Монтян, спеціально для УП
