Київ для багатих?
Середа, 20 липня 2005, 16:48
Останнім часом ринок нерухомості став предметом широкого обговорення в медіа. На жаль, ті, хто не вважають існуючий стан справ адекватним, частіше обмежуються поразковою риторикою і критикою на адресу чиновників усіх рівнів, не пропонуючи конкретних рішень.
При цьому на будь-яку замітку, де автор не вважає 1000 доларів за квадратний метр справедливою для Києва ціною, припадає десять, а то і сто проплачених ріелтерами репортажів, які штучно розігрівають ринок.
Але ж мова йде про старі "панельки" з під'їздами-туалетами, вічно поламаними ліфтами і старими комунікаціями, де після відключення води, що трапляється із завидною регулярністю, дві години підряд із кранів тече щось кольору нашої торішньої революції.
Оператори ринку, яких бандитами не назвеш тільки в силу презумпції невинності, усі як один говорять про те, що ціноутворення тут – природний процес, продиктований балансом попиту та пропозиції, а ціни будуть рости і надалі, стрімко зближаючи Київ з іншими світовими столицями, але аж ніяк не за рівнем доходів і якості життя.
Буквально днями глава Печерського відділення агентства нерухомості "Благовіст" Галина Мельникова в рамках онлайн-інтерв'ю на сайті "Кореспондент" заявила про впевненість у тому, що невтримний ріст цін на квартири в Києві буде продовжуватися.
Ще б! Адже Мельникова – одна з тих, хто "розпилює" 5 відсотків від суми всіх угод купівлі-продажу житла. Якщо говорити тільки про 1 мільйон нових квадратних метрів, що будівельники здадуть цього року, то йдеться як мінімум про п'ятдесят мільйонів доларів, не кажучи вже про величезне число операцій на вторинному ринку й у сегменті комерційної нерухомості.
Зокрема, на питання "Який фактор є основною причиною росту цін на вторинному ринку нерухомості в Києві в 2005 році?", Мельникова відповідає уже відомим нам штампом: "Ріст цін на будь-якому ринку визначає попит".
І тут вона, звичайно, лукавить. Кожному, хто слухав в університеті курс "Основи економічної теорії" відоме таке поняття як "нееластичний попит" - це коли зміна ціни практично не впливає на сам попит, що дуже актуально для нерухомості.
Альтернативи в неї немає: "жити десь треба". Можна, звичайно, поставити намет на Майдані, але навряд чи він простоїть більше доби в мирний, нереволюційний час.
До речі, ні для кого не секрет, що в дев'ятьох з десяти угод гроші присутні суто віртуально. Люди просто продають одну квартиру і відразу купують іншу. Фактично мова йде про обмін.
Остання у ланцюжку людина зі своїми "живими" грішми стає жертвою обставин: перші дев'ять угод закрилися б по будь-якому номіналу, а він платить "ринкову" ціну. Ріелтери у свою чергу збагачуються на усіх відразу!
А ще агентства створюють штучний дефіцит, "викидаючи" на ринок квартири маленькими порціями. Дивує, чому така практика дотепер не викликала інтерес у компетентних органів, тих самих, котрі тепер "з народом".
Настійно рекомендую ознайомитися зі звітом Європейської Ради професіоналів ринку нерухомості за 2004 рік.
З нього випливає, що київські ціни вже давно випередили показники Риги і Вільнюса, Варшави й інших столиць країн-членів ЄС, у рази перевищують показники Анкари, столиці Туреччини, де економіка куди ближче до стандартів ЄС.
Можна глянути і на празький лістінг пропозицій по оренді. Характерно, що при порівняльному рівні цін з київськими, якість пропонованих там квартир на порядок вище.
Не будемо забувати і про те, що за даними CIA The World Factbook за 2004 рік ВВП на душу населення в Чехії дорівнює 16 800 доларів, у той час як в Україні цей показник куди скромніше – всього 6300 доларів.
Цей розрив буде ще переконливішим, якщо врахувати більш справедливий розподіл національних благ, а саме той факт, що в Чехії немає своїх "пінчуків" і "ахметових".
Однак зверніть увагу, як цинічно коментує цю ситуацію пані Мельникова. Відповідаючи на питання "Як би Ви могли прокоментувати той факт, що ціни на вторинному ринку нерухомості в Києві впритул наблизилися до цін на нерухомість у таких містах як Нью-Йорк, Лондон, Париж?" вона говорить: "По-моєму, з одного боку це прекрасно, тому що свідчить про те, що Київ – велике європейське місто".
Більшість експертів схильні вважати розвиток іпотеки панацеєю від тієї вакханалії, що діється на ринку. Але не будемо перебільшувати значення цієї корисної, але явно недостатньої міри для наведення порядку.
Наведемо наочний приклад. Усі ми нещодавно довідалися, що президент України, а цю посаду нині займає Віктор Ющенко, заробив у червні 23657 гривень. За курсом Нацбанку на момент написання даної статті це складає близько 4680 доларів.
Невідомо, скільки з цих грошей буде вилучено податкових відрахувань, але навіть якщо взяти це за чистий доход, то за даними "Міжнародного Іпотечного Банку", за п'ять років свого правління президент може розраховувати на купівлю нерухомості вартістю 143 609 доларів 59 центів. Або, іншими словами, - на гарну простору трикімнатну квартиру де-небудь на Оболоні.
Усі ці п'ять років Віктор Андрійович зобов'язаний буде кожен місяць віддавати кредиторам 2340 доларів, тобто рівно половину свого заробітку. Крім того, президентові доведеться відразу, ще до початку погашення "тіла" кредиту, внести 35 902 долари 40 центів.
Погодьтеся, немаленькі цифри як для країни, у якій підвищення ціни за кілограм цукру на півтори гривні викликає істерику серед населення і в ефірному просторі.
Часом складається враження, що живеш у двох зовсім різних країнах: в одній щорічні доходи більше одного мільйона гривень, що на папері декларує близько чотирьох тисяч осіб – це норма для середнього класу, а в іншій – суцільно злиденні і знедолені, котрі живуть тільки в очікуванні підвищення пенсії на вартість одного квадратного міліметра житла.
Є всі підстави стверджувати, що захмарні ціни на нерухомість насамперед пов'язані з такими факторами як змова ріелтерів, відсутність необхідних регуляторних заходів, у тому числі фіскального характеру і тотальна інформаційна закритість ринку.
Є три ефективних рішення, ініціатива імплементації яких повинна, швидше за все, виходити від президента України, тому що інші політичні суб'єкти, мабуть, не зацікавлені в настільки рішучих змінах на користь найбільш економічно активної частини населення, а не "кришованих" деякими політиками бізнесів.
По-перше, варто заборонити операторам ринку одержувати доход у вигляді відсотка від вартості об'єктів. Це виб'є ґрунт з-під ніг спекулянтів, що маніпулюють цінами.
Отут є два рецепти: один – ліберальний, коли агентства будуть одержувати фіксовану премію за кожен квадратний метр, розмір якої буде регламентований державою, інший – консервативний, що передбачає створення державної монополії з реєстрації угод на ринку нерухомості, тарифи якої будуть предметом жорсткого моніторингу з боку Антимонопольного комітету України.
По-друге, необхідно ввести податок на власність. Філософськи необхідність такого податку вже давно обґрунтована, і він стягується в більшості розвинутих країн. Це оздоровить і український ринок.
Усе-таки для будь-якого цивілізованого суспільства неприйнятно, щоб людина з щорічним доходом 1 200 доларів володіла нерухомістю вартістю 200 000 доларів, а в нашому місті це норма.
Багато хто може назвати такий хід антисоціальним, але якщо установити податковий поріг (скажімо, 20 квадратних метрів на одну людину), то всі розмови про антисоціальність стають банальною спекуляцією.
По-третє, варто створити публічний реєстр власності.
З першого років переходу до капіталізму нам нав'язували думку, що рахувати гроші в чужих кишенях – некрасиво, але нічого спільного із західною етикою ця теза не має. Наприклад, на муніципальному порталі міста Майамі кожен може довідатися, що Ганна Курнікова купила свій будинок у липні 2000 року за 5 мільйонів доларів.
Також тут можна знайти і інші важливі цифри.
Уявіть, як цікаво буде довідатися людям з відомства Юрія Луценка, скільки квартир зареєстровано на якого-небудь колишнього голову районної адміністрації або його тещу.
Упевнений, що гроші на технічну реалізацію такого проекту із задоволенням виділить один з численних фондів, таких як USAID.
Дати можливість кожному американцеві купити свій будинок – таке гасло стало у свій час найважливішим пріоритетом внутрішньої політики США. Один лише ріст зарплат тільки провокує подальший, ще більший ріст цін, і без активного державного втручання за запропонованою схемою ми ризикуємо стати нацією БОМЖів.
При цьому на будь-яку замітку, де автор не вважає 1000 доларів за квадратний метр справедливою для Києва ціною, припадає десять, а то і сто проплачених ріелтерами репортажів, які штучно розігрівають ринок.
Але ж мова йде про старі "панельки" з під'їздами-туалетами, вічно поламаними ліфтами і старими комунікаціями, де після відключення води, що трапляється із завидною регулярністю, дві години підряд із кранів тече щось кольору нашої торішньої революції.
Оператори ринку, яких бандитами не назвеш тільки в силу презумпції невинності, усі як один говорять про те, що ціноутворення тут – природний процес, продиктований балансом попиту та пропозиції, а ціни будуть рости і надалі, стрімко зближаючи Київ з іншими світовими столицями, але аж ніяк не за рівнем доходів і якості життя.
Буквально днями глава Печерського відділення агентства нерухомості "Благовіст" Галина Мельникова в рамках онлайн-інтерв'ю на сайті "Кореспондент" заявила про впевненість у тому, що невтримний ріст цін на квартири в Києві буде продовжуватися.
Ще б! Адже Мельникова – одна з тих, хто "розпилює" 5 відсотків від суми всіх угод купівлі-продажу житла. Якщо говорити тільки про 1 мільйон нових квадратних метрів, що будівельники здадуть цього року, то йдеться як мінімум про п'ятдесят мільйонів доларів, не кажучи вже про величезне число операцій на вторинному ринку й у сегменті комерційної нерухомості.
Зокрема, на питання "Який фактор є основною причиною росту цін на вторинному ринку нерухомості в Києві в 2005 році?", Мельникова відповідає уже відомим нам штампом: "Ріст цін на будь-якому ринку визначає попит".
І тут вона, звичайно, лукавить. Кожному, хто слухав в університеті курс "Основи економічної теорії" відоме таке поняття як "нееластичний попит" - це коли зміна ціни практично не впливає на сам попит, що дуже актуально для нерухомості.
Альтернативи в неї немає: "жити десь треба". Можна, звичайно, поставити намет на Майдані, але навряд чи він простоїть більше доби в мирний, нереволюційний час.
До речі, ні для кого не секрет, що в дев'ятьох з десяти угод гроші присутні суто віртуально. Люди просто продають одну квартиру і відразу купують іншу. Фактично мова йде про обмін.
Остання у ланцюжку людина зі своїми "живими" грішми стає жертвою обставин: перші дев'ять угод закрилися б по будь-якому номіналу, а він платить "ринкову" ціну. Ріелтери у свою чергу збагачуються на усіх відразу!
А ще агентства створюють штучний дефіцит, "викидаючи" на ринок квартири маленькими порціями. Дивує, чому така практика дотепер не викликала інтерес у компетентних органів, тих самих, котрі тепер "з народом".
Настійно рекомендую ознайомитися зі звітом Європейської Ради професіоналів ринку нерухомості за 2004 рік.
З нього випливає, що київські ціни вже давно випередили показники Риги і Вільнюса, Варшави й інших столиць країн-членів ЄС, у рази перевищують показники Анкари, столиці Туреччини, де економіка куди ближче до стандартів ЄС.
Можна глянути і на празький лістінг пропозицій по оренді. Характерно, що при порівняльному рівні цін з київськими, якість пропонованих там квартир на порядок вище.
Не будемо забувати і про те, що за даними CIA The World Factbook за 2004 рік ВВП на душу населення в Чехії дорівнює 16 800 доларів, у той час як в Україні цей показник куди скромніше – всього 6300 доларів.
Цей розрив буде ще переконливішим, якщо врахувати більш справедливий розподіл національних благ, а саме той факт, що в Чехії немає своїх "пінчуків" і "ахметових".
Однак зверніть увагу, як цинічно коментує цю ситуацію пані Мельникова. Відповідаючи на питання "Як би Ви могли прокоментувати той факт, що ціни на вторинному ринку нерухомості в Києві впритул наблизилися до цін на нерухомість у таких містах як Нью-Йорк, Лондон, Париж?" вона говорить: "По-моєму, з одного боку це прекрасно, тому що свідчить про те, що Київ – велике європейське місто".
Більшість експертів схильні вважати розвиток іпотеки панацеєю від тієї вакханалії, що діється на ринку. Але не будемо перебільшувати значення цієї корисної, але явно недостатньої міри для наведення порядку.
Наведемо наочний приклад. Усі ми нещодавно довідалися, що президент України, а цю посаду нині займає Віктор Ющенко, заробив у червні 23657 гривень. За курсом Нацбанку на момент написання даної статті це складає близько 4680 доларів.
Невідомо, скільки з цих грошей буде вилучено податкових відрахувань, але навіть якщо взяти це за чистий доход, то за даними "Міжнародного Іпотечного Банку", за п'ять років свого правління президент може розраховувати на купівлю нерухомості вартістю 143 609 доларів 59 центів. Або, іншими словами, - на гарну простору трикімнатну квартиру де-небудь на Оболоні.
Усі ці п'ять років Віктор Андрійович зобов'язаний буде кожен місяць віддавати кредиторам 2340 доларів, тобто рівно половину свого заробітку. Крім того, президентові доведеться відразу, ще до початку погашення "тіла" кредиту, внести 35 902 долари 40 центів.
Погодьтеся, немаленькі цифри як для країни, у якій підвищення ціни за кілограм цукру на півтори гривні викликає істерику серед населення і в ефірному просторі.
Часом складається враження, що живеш у двох зовсім різних країнах: в одній щорічні доходи більше одного мільйона гривень, що на папері декларує близько чотирьох тисяч осіб – це норма для середнього класу, а в іншій – суцільно злиденні і знедолені, котрі живуть тільки в очікуванні підвищення пенсії на вартість одного квадратного міліметра житла.
Є всі підстави стверджувати, що захмарні ціни на нерухомість насамперед пов'язані з такими факторами як змова ріелтерів, відсутність необхідних регуляторних заходів, у тому числі фіскального характеру і тотальна інформаційна закритість ринку.
Є три ефективних рішення, ініціатива імплементації яких повинна, швидше за все, виходити від президента України, тому що інші політичні суб'єкти, мабуть, не зацікавлені в настільки рішучих змінах на користь найбільш економічно активної частини населення, а не "кришованих" деякими політиками бізнесів.
По-перше, варто заборонити операторам ринку одержувати доход у вигляді відсотка від вартості об'єктів. Це виб'є ґрунт з-під ніг спекулянтів, що маніпулюють цінами.
Отут є два рецепти: один – ліберальний, коли агентства будуть одержувати фіксовану премію за кожен квадратний метр, розмір якої буде регламентований державою, інший – консервативний, що передбачає створення державної монополії з реєстрації угод на ринку нерухомості, тарифи якої будуть предметом жорсткого моніторингу з боку Антимонопольного комітету України.
По-друге, необхідно ввести податок на власність. Філософськи необхідність такого податку вже давно обґрунтована, і він стягується в більшості розвинутих країн. Це оздоровить і український ринок.
Усе-таки для будь-якого цивілізованого суспільства неприйнятно, щоб людина з щорічним доходом 1 200 доларів володіла нерухомістю вартістю 200 000 доларів, а в нашому місті це норма.
Багато хто може назвати такий хід антисоціальним, але якщо установити податковий поріг (скажімо, 20 квадратних метрів на одну людину), то всі розмови про антисоціальність стають банальною спекуляцією.
По-третє, варто створити публічний реєстр власності.
З першого років переходу до капіталізму нам нав'язували думку, що рахувати гроші в чужих кишенях – некрасиво, але нічого спільного із західною етикою ця теза не має. Наприклад, на муніципальному порталі міста Майамі кожен може довідатися, що Ганна Курнікова купила свій будинок у липні 2000 року за 5 мільйонів доларів.
Також тут можна знайти і інші важливі цифри.
Уявіть, як цікаво буде довідатися людям з відомства Юрія Луценка, скільки квартир зареєстровано на якого-небудь колишнього голову районної адміністрації або його тещу.
Упевнений, що гроші на технічну реалізацію такого проекту із задоволенням виділить один з численних фондів, таких як USAID.
Дати можливість кожному американцеві купити свій будинок – таке гасло стало у свій час найважливішим пріоритетом внутрішньої політики США. Один лише ріст зарплат тільки провокує подальший, ще більший ріст цін, і без активного державного втручання за запропонованою схемою ми ризикуємо стати нацією БОМЖів.
