Нерухомість і податки

Вівторок, 28 листопада 2006, 09:27

На тлі високих цін на житло ідея його оподаткування все частіше згадується як ефективний інструмент боротьби зі спекулянтами, постійно зростаючими цінами та "штучно розігрітим" ринком.

Кінцева мета: зробити спекуляції з житлом невигідними, спровокувати масовий продаж інвестиційних квартир, цим обвалити ціни та зробити житло доступним.

Нагадаємо, що введення податку на операції з нерухомістю на початку 2005 р. призвели до фактичного паралічу ринку та саботажу нотаріусів, які відмовилися виконувати роль податкових агентів.

Що і призвело до мораторію на його дію.

Завершення мораторію з 2007 року може спровокувати аналогічний сценарій. Але чи призведе це до бажаної (вказаної вище) мети?

Очевидно, що в першу чергу це спровокує поширення практики заниження вартості майна у договорах купівлі-продажу. Особливо це стосуватиметься повторних продажів однією особою.

Мотивація для продавця щодо одержання "легального доходу" на тлі таких витрат перестає бути актуальною.

Заниження вартості для покупця – це начебто й ризик, але й "менші" легальні кошти на придбання.

Яку писати вартість в договорі – це предмет домовленостей, у яких продавець має більш сильну позицію з огляду на суттєві витрати. В іншому ж випадку податок закладатиметься в ціну об’єкта, тобто провокуватиме ріст цін.

Бурхливо дискутується останнім часом податок на володіння нерухомістю. Поряд із головною задачею – зіпсувати життя спекулянтам та тим, хто має по декілька квартир – смисл цього податку мав би полягати у вирішенні житлової проблеми через реалізацію бюджетних програм. Чи реально це сьогодні?

Спробуємо оцінити вплив такого податку на досягнення зазначеної мети та окреслимо декілька проблемних моментів, пов’язаних із його введенням.

Податок як Соціальна проблема

Ідея стала надзвичайно популярною як фактор встановлення "соціальної справедливості": оподаткувати найбагатших на користь незахищених верств, "змусити спекулянтів поділитись" і т.ін.

Оподаткування маєтків у Конча-Заспі – благородна мета, яка може призвести до деякого поповнення місцевого бюджету Козина.

Але чи вплине це на ціну звичайного житла? Чи на появу соціального житла для незахищених верств того ж Козина?

Оподаткування всього житлового фонду – це соціально резонансне питання. Додатковий тягар, що може лягти на плечі пересічного громадянина, може також легко трансформуватись "у відсотки" на чергових виборах.

Це прекрасно розуміють політики. Хто з них ризикне на такий експеримент?

Очевидно, мова йде лише про оподаткування тих, хто теоретично може заплатити цей податок, і хто не складає суттєвої електоральної бази. Це – власники елітної нерухомості.

Як же знайти багатіїв та змусити їх платити?

Податок як Методологічна проблема

Отже, необхідно визначити критерії входження в когорту багатіїв. Це питання напряму пов’язане з визначенням бази податку. У якості бази найчастіше пропонується "ринкова вартість" об’єкту.

Відзначимо, що найчастіше пропонується три схеми: (1) оподаткування об’єкта в цілому в залежності від його ринкової вартості, (2) оподаткування "надлишкових" метрів за прогресивною шкалою, (3) оподаткування "надлишкових" квартир.

Що ж таке "ринкова вартість"? Вже сама назва говорить про можливі проблеми в її обрахуванні. Бо ринкова вартість – це зафіксована ціна угоди купівлі-продажу, що відбулася, а не заявлена ціна в газеті Авізо.

Для цілей оподаткування береться оцінка за "аналогією" (так пропонується), тобто має бути зафіксована хоча б одна ціна продажу "аналогічного" за параметрами об’єкту.

Але ким і в який спосіб це має фіксуватись?

Тут могли б допомогти нотаріуси інформацією про укладені угоди. Та загальновідомо, що в угодах купівлі-продажу часто фіксується не реальна, а занижена вартість (найчастіше – балансова вартість БТІ). Тому "аналогічні" квартири можуть мати (документально) абсолютно різну вартість.

Крім того, ринкова ціна змінюється з часом, тобто протягом звітного року змінюється база податку.

То яку з "аналогічних" квартир вибрати для порівняння? Який момент часу укладання "аналогічної" угоди є прийнятним? Що взагалі розуміти під "аналогічним" об’єктом, за якими критеріями?

Тут маємо очевидний простір для творчості оцінщиків.

Тобто, іншими словами – прекрасний шанс для мінімізації податку спекулянтами та людьми з грошима. За "скромну винагороду" зацікавленій стороні можна буде підібрати "аналог" та "намалювати" прийнятну вартість об’єкту.

Прогресивна шкала податку в залежності від метражу також потребує якоїсь оцінки вартості одиниці площі. Єдина доступна та реально працююча оцінка на сьогодні – це балансова вартість БТІ.

Але по багатьом об’єктам вона вже давно не адекватна реаліям, і тому її використання з великою ймовірністю перетворить податок на суто формальний.

Податок в залежності від кількості квартир знову ж таки залишає відкритим питання бази податку: це "ринкова вартість"? чи балансова вартість? Чи податок – це якась фіксована сума? Як вона буде визначатись?

У будь-якому випадку, саме для спекулянтів ця схема не буде занадто обтяжливою.

Практика оформлення нерухомості на родичів, друзів та студентів набуде ще більшого поширення. Крім того, є рік часу для спекуляцій, до наступного звітного періоду.

А ні в чому не повинні власники двох і більше помешкань (не спекулянти), яких це торкнеться безпосередньо, не зможуть суттєво поповняти бюджет. Та й навряд чи таких людей дуже багато.

Податок як Технічна проблема

Адміністрування податку на нерухомість передбачає повну інвентаризацію майна населення та створення глобального реєстру (бази даних). Мова йде про надзвичайно великий масив інформації та складний програмний продукт.

Адміністрування вимагатиме значного поповнення штатів податкової на місцях, а також навчання персоналу. Це і отримання навичок роботи з базою даних, і ведення всього документообороту.

Технічна складова передбачає також надзвичайно злагоджену роботу усіх відомств: податкової, БТІ, мінюсту, нотаріусів, оцінщиків. Особливо сьогодні, коли повноваження та функції державних органів нечітко визначені та іноді перетинаються.

Всі вони мають працювати в єдиному інформаційному полі, тобто бути технічно та технологічно інтегрованими (через спільну сітку та визначені рівні доступу) в єдину інформаційну систему.

Збір та систематизація інформації, розробка програмного продукту, налагодження роботи, технічне забезпечення на місцях потребуватимуть значного часу та коштів.

Як людина, що колись мала стосунок до створення великих баз даних та користування ними, можу оцінити всю складність, аж до неможливості, створення такої бази на поточний момент та у зрозумілій перспективі.

Податок як Бюрократична проблема

Зацікавленість у такій базі надзвичайна. Можна передбачити навіть системну кризу відносин між відомствами у питанні володіння такою базою.

Це – надзвичайно чутлива бюрократична проблема. Вона передбачає централізацію збору та зберігання інформації.

Протистояння між мінюстом, держкомземом, БТІ щодо реєстру прав на нерухомість ми вже мали можливість спостерігати. Тому питання повноважень та їх перерозподілу між відомствами тут дуже значимі.

Крім того, це фінансово ємний продукт, і він потребує значних грантів чи бюджетного фінансування. Хто буде їх реципієнтом? Хто буде основним утримувачем бази?

Для вирішення цього питання потрібна тверда політична воля, системні рішення та тонкий інструментарій.

Загалом, питання життя та смерті такої бази – це фундаментальна проблема готовності чи неготовності суспільства (її еліт) до відкритості інформації щодо реального майнового стану та доходів громадян. Оскільки володіння такою інформацією – це потужний інструмент контролю та впливу з боку держави.

Тому розгляд цього питання по суті може призвести до справжньої бюрократичної війни, перетягування ковдри та повної зупинки процесу.

Висновки

* Технологічна, технічна та особливо бюрократична неможливість реалізації такого масштабного проекту – це реальність сьогодення.

Не виключено, що розуміння цієї проблеми (у купі з бажанням закрутити гайки спекулянтам), було однією з мотивацій різкого та необдуманого введення податку на операції з нерухомістю, який паралізував ринок на початку 2005 р, і який має всі шанси на повторення.

* База податку – одне з найслабкіших його місць.

Процент від балансової вартості, як найбільш реалістичний варіант, особливо не обтяжить багатіїв.

Оцінка ж нерухомості "за прецедентом" продажу аналогічного об’єкту веде до корупції, і зацікавлені особи зможуть його уникати (мінімізувати) "за скромну винагороду" оцінщику.

Крім того, повторне введення податку на операції з нерухомістю може зіграти злий жарт з майбутнім податком на володіння, оскільки перший провокує заниження вартості майна в угодах, яке може використовуватись у майбутньому як база другого податку.

* Не проглядається інший вплив податку на ринкові ціни, окрім як в сторону їх збільшення.

За поширеною практикою, різноманітні податки, платежі та збори перекладаються на кінцевого покупця. Він за все й заплатить, якщо на вибраному об’єкті податок виявиться суттєвим, а покупець не згодиться на заниження суми договору.

За вище зазначених причин, цей податок не призведе до здешевлення житла та суттєвого зменшення спекуляцій на ринку.

* Податок жодним чином не буде впливати на об’єми будівництва соціального житла, субсидування процентних ставок чи інші соціальні програми.

А це, на думку автора, має бути його основною функцією. Причина - відсутність зрозумілої державної політики у цьому питанні.

Податок обов’язково має вводитись разом з затвердженими бюджетними програмами в рамках єдиної державної стратегії забезпечення житлом населення України.

Наразі ж це буде просто ще один податок, який розподілиться на сторонні бюджетні (та навколобюджетні) цілі.

Реклама:
Шановні читачі, просимо дотримуватись Правил коментування
Реклама:
Головне на Українській правді